דניס לר
ישראל מתחדשת. פרויקטים של התחדשות עירונית והליכי פינוי-בינוי הם חלק מהנוף העירוני בישראל בשנים האחרונות, ולאחרונה הם אף תפסו תאוצה. לפי הדו"ח האחרון של הרשות להתחדשות עירונית, בשנת 2022 נרשם זינוק של לא פחות מ-70% במתן היתרי בנייה למיזמי פינוי בינוי (הריסה ובנייה מחדש), ביחס ל-2021 ובתחום תמ"א-38 (חיזוק מבנים קיימים) חלה עלייה של 27% במתן ההיתרים. כך, ב-2022 הוענקו היתרי בנייה ל-28,630 יחידות דיור במסלולי פינוי-בינוי, ביחס לכ-7,000 ב-2021.
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, 22% מכלל התחלות הבנייה בישראל בשנת 2022 היו בפרויקטים של התחדשות עירונית; ולפי נתוני הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, 25% מכלל דירות יד ראשונה שנמכרו בישראל בשנת 2022 היו בפרויקטים של התחדשות עירונית .
במצב זה, יש סיכוי הולך וגדל עבור כל תושב בישראל לפגוש את הצורך להעביר את הבית שברשותו תהליך של חיזוק מבנים או פינוי-בינוי ולכן חשוב להגיע לתהליך כזה מוכנים ומצוידים בידע. במאמר זה נפרט מה הם הגורמים העיקריים שיש לשים עליהם דגש בבחירת חברה יזמית לפרויקטים מזוג זה.
איך בוחרים חברה יזמית?
פרויקטים של התחדשות עירונית הם מורכבים ורגישים, שכן לרוב מדובר בהריסה ובנייה מחדש של מבנים קיימים בתהליך שנמשך שנים וכרוך גם בהעברת הדיירים הקיימים ופיתוח תשתיות חדשות. את הפרויקטים מנהלות ומבצעות חברות יזמיות פרטיות, ועבור הדיירים ובעלי הבתים, חשוב לבחור בקפידה את החברה היזמית שתבצע את הפרויקט.
הנה כמה מהגורמים המרכזיים שיש לקחת בחשבון בבחירת חברה יזמית לפרויקט התחדשות עירונית בישראל:
יציבות פיננסית: החברה צריכה להיות בעלת רקורד פיננסי חזק, כשהיא מסוגלת להוכיח שיש לה את המשאבים הפיננסיים להשלמת הפרויקט. יציבות פיננסית חיונית לכל חברה, אך חשובה במיוחד לחברות המבצעות פרויקטים מורכבים וארוכי טווח. אם לחברה אין את המשאבים הכספיים להשלים פרויקט, הדבר עלול להוביל לעיכובים, חריגות בעלויות ואפילו נטישת הפרויקט.
אחד הכלים שמאפשרים לברר מידע על חברה, הוא אתר רשם החברות במשרד המשפטים שבו ניתן לבדוק אם היא רשומה כחוק ומדווחת על דוחותיה הכספיים. בתשלום כספי, ניתן אף לקבל מידע נרחב יותר על החברה. ניתן לבקש גם מהחברה עצמה, באמצעות עורך הדין המלווה, להיחשף לדו"חות הכספיים שלה ולעבור על הנתונים עם רואה חשבון מוסמך.
ניסיון ומוניטין: האם לחברה יש ניסיון בביצוע פרויקטים דומים של התחדשות עירונית בישראל, ומוניטין טוב בענף? ניתן ליצור קשר לקוחות קודמים של החברה, עם ספקים ועם שותפים שלה מן העבר – ולשאול על ניסיונם עם החברה ועל טיב עבודתה. אפשר כמובן גם לחפש ביקורות וכתבות חדשותיות באינטרנט על החברה ופעילותה.
בחינת פרויקטים קודמים: בחינת פרויקטים קודמים של החברה היא דרך מצוינת להעריך את איכות עבודתה ואת יכולתה לעמוד בזמנים ובתקציבים. חשוב לסקור את הפרויקטים הקודמים של החברה כדי להעריך את איכות עבודתה ויכולתה למסור דירות בזמן, לעמוד בהתחייבויות ולעמוד בסטנדרטים של בנייה. ניתן לבקר בחלק מהפרויקטים הקודמים של החברה כדי לראות את איכות עבודתה ולשוחח עם בעלי בתים ועסקים על הניסיון שלהם עם החברה.
התמחות בתחום: פרויקטים של התחדשות עירונית יכולים להיות מורכבים ולכלול מגוון דיסציפלינות שונות, כגון הנדסה, אדריכלות ובנייה – אך גם התנהלות מול תקני בנייה מחמירים, תקנות עירוניות ועוד. החברה צריכה להיות בעלת מומחיות בסוג פרויקט ההתחדשות העירונית שאתם מתכננים. לדוגמה, אם אתם מתכננים פרויקט תמ"א 38, כדאי לבחור בחברה בעלת ניסיון בפרויקטים של חיזוק מבנים קיימים. ניתן לשאול את מנהלי החברה על הניסיון בסוג פרויקט ההתחדשות העירונית הרלוונטי לבניין שלכם. כמו כן, ניתן לבדוק באתר החברה האם היא מפרטת את תחומי ההתמחות שלה.
היסטוריה משפטית: לחברה צריכה להיות היסטוריה משפטית נקייה וללא תביעות או שעבודים. ניתן לחפש רישומים פומביים של תביעות ושעבודים נגד החברה. כמו כן, אפשר לבקש מהחברה להמציא עותק של תעודת המצב התקין שלה מרשם החברות.
ההתנהלות מול הדיירים: פרויקטים של התחדשות עירונית כרוכים כמעט תמיד בהעברת דיירים באופן זמני, או בשיפוץ בניין שבו עדיין מתגוררים דיירים. לכן חשוב לבחור בחברה שיש לה רקורד טוב בהתנהלות מול הדיירים. להתרשמות הראשונית של בעלי הדירות מהיחס של נציגי החברה, יש משקל רב, אבל חשוב לברר גם מול בעלי דירות בפרויקטים קודמים על מנת לשמוע על התנהלותה. ניתן גם לשאול את החברה על מדיניותה ונהלי ההתנהלות מול הדיירים, להבין את רמת התקשורת שתישמר מול הדיירים במהלך הפרויקט, ולוודא שיש איש קשר בחברה לטיפול בטענות ובקשות מצד הדיירים. ישנן גם עמותות ייעודיות לייצוג דיירים במקרים כאלה.
לפני שיוצאים לדרך – כמה טיפים פרקטיים
כבעלי נכס או כקבוצת דיירים, כשתקבלו אישור לתמ"א-38 או ליציאה לדרך עם פרויקט פינוי-בינוי, תצטרכו לנהוג באחריות מלאה – בבחירה של החברה היזמית, אך גם בכל הצדדים של הפרויקט. אלו דברים שחייבים לעשות לפני שחותמים, ובמהלך הפרויקט:
לקבל מספר הצעות מחיר: חשוב לקבל מספר הצעות מחיר מחברות שונות לפני קבלת החלטה. כך נוכל להשוות מחירים ושירותים, ולדעת שאנחנו מתקדמים עם ההצעה האטרקטיבית ביותר.
לקרוא היטב את החוזה: לפני חתימה על חוזה כלשהו, חשוב לקרוא אותו בעיון בליווי עורך דין המומחה בתחום, ולוודא שהבנו את כל התנאים, ההגבלות ולוחות הזמנים.
להיות מעורבים בתהליך: למרות שאנו שוכרים את שירותיה של חברה חיצונית, עדיין חשוב להיות מעורבים בתכנון ובביצוע הפרויקט. מעקב אחר ההתקדמות וקבלת עדכונים שוטפים – יסייעו להבטיח שהפרויקט עונה על הצרכים והציפיות שלנו.
לסיכום
קצב ההתחדשות העירונית בישראל רק גובר. במצב עניינים כזה, הבנה של תהליך התגבשות של פרויקט תמ"א-38 או פינוי-בינוי היא קריטית כמעט לכל בעל דירה. בחירה נכונה ומושכלת של החברה היזמית שתבצע את הפרויקט יכולה להוות את ההבדל בין מיזם לא-גמור, לבין פרויקט מוצלח ומשביע רצון.
