בשנים האחרונות אנו עדים למגמת השקעות נדל"ן שונה מבניית בנייני מגורים. מדובר בהשקעות במתחמי בילוי ואירוח, ובמיוחד בתי־מלון. רשתות גדולות רוכשות בתי־מלון ומלונות בוטיק ויוצרות מיתוג מחדש, משקיעים מנוסים רוכשים נכסי נדל"ן מסחרי וממשיכים להשקיע במלונות בהולנד, גרמניה ובריטניה. החלטנו לבדוק האם השקעה במלונות באירופה היא אכן אפיק ההשקעה המומלץ כיום.
תוצאות סקר עם כרישי הנדל"ן המשקיעים במלונות באירופה
מחלקת המחקר של אתר "סטטיסטה", המנתח בזמן אמת נתונים סטטיסטיים מרחבי העולם, פרסמה סקירה של כדאיות ההשקעות ועלויות ההשבחה של בתי־מלון ברחבי אירופה בין השנים 2018–2021. לרבות תחזית עתידית לשנת 2022 בשוק המלונאות באירופה.
חוקרי האתר רכזו נתונים מ-844 מומחי נדל"ן והשקעות ברחבי אירופה. בין הנשאלים היו מנהלי קרנות השקעה במלונות, משקיעים, בעלי משרדי תיווך, ברוקרים, חברות המתמחות בבניית בתי-מלון ויועצים.
הנתונים העידו על עלייה מתונה בכדאיות ההשקעות בכל הקשור להשקעות ברכישה של בתי־מלון, על פי חוות דעת שנעה בין 1–5 (5 הציון הגבוה ביותר). כדאיות ההשקעה שנמדדה הייתה בציון של 3.92 בשנת 2018, 4.02 ב-2019, 4.03 ב-2020. בשנת 2021 הצפי לכדאיות השקעה ירד באופן משמעותי ל-2.21 עם זאת, החברות צופות דירוג כדאיות בשיעור 3.36 מיליארדי יורו בבתי־מלון באירופה עד סוף 2022.
ומה לגבי בנייה והשבחה של מבני בתי מלון? גם פה הנתונים דומים מאוד. בשנת 2018 הציון עמד על 3.69, בשנת 2019 על 3.85, בשנת 2020 3.87 ובשנת 2021 הייתה ירידה משמעותית ל- 2.15. עם זאת גם בתחום זה צפויה עלייה משמעותית ל-3.15.
על פי הנתונים שנחקרו צוות האתר הגיע למסקנה כי: "סיכויי ההשקעה והפיתוח בשוק הנדל"ן למלונאות באירופה צפויים להתאושש בשנת 2022 מהירידה המשמעותית שחלה בשנת 2021 על פי מומחי התעשייה". זאת למרות ש”התחזית להשקעות והפיתוחים בנכסי בתי מלון לשנת 2021 הייתה נמוכה מאוד מהשנים הקודמות בשל התפרצות מגפת הקורונה".
באילו מדינות בתי המלון חזרו לשגשג?
נתונים אלה ממחישים את כדאיות ההשקעה בבתי־מלון באירופה. אם מנסים לעקוב אחרי הלוקיישנים שבהם המשקיעים מתמקדים, ניתן לזהות שלוש מדינות עיקריות: בריטניה, הולנד וגרמניה שהפכו למבוקשים במיוחד.
בתי־המלון ספגו אומנם מהלומה זמנית בתקופת הסגרים, אך בין הסגרים ואחריהם שוק התיירות התאושש במהרה. מדוע? תיירות פנים ענפה הצליחה לכפר על הקושי ביצירת רווחים מתיירות־חוץ, וכאשר השמיים נפתחו היעדים הבולטים הללו משכו אליהם תיירים רבים.
בנוסף, העובדה כי בריטניה יצאה מהאיחוד האירופי, הפכה עובדים רבים שהיו אזרחי מדינות אחרות מעובדים לתיירים במקום. חלקם המשיכו להתגורר במדינה בסטטוס שונה ואחרים החלו להתנייד על הקו שבין מדינת המוצא שלכם לבריטניה. שם, הם הופכים להיות חלק מהסטטיסטיקה הממשיכה לעלות של כמות תיירים גבוהה. נוסף לכך, היציאה מהאיחוד האירופי העניקה הזדמנות פז לחברות המקומיות לשגשג ולהרוויח, ונוצרה דרישה עצומה לעובדים בסקטורים שונים. דרישה שכבר הועצמה בתקופת הקורונה. המשכורות עלו, והתושבים המקומיים ניצלו את האפשרות ליציאה לחופשה מקומית. אגב, ממש כפי שראינו בארץ, כאשר תיירות הפנים החליפה את תיירות החוץ, באילת, בטבריה, בים־המלח ובערים נוספות.
הולנד וגרמניה, שתיהן, עברו אומנם טלטלה בתקופת הקורונה, אך יצאו ממנה מחוזקות. אם נחזור שנתיים לאחור ניזכר כי גרמניה הייתה למעשה אחת המדינות הראשונות שנאלצה להכריז על סגר ב-2020. אך מאז, המדינה רק המשיכה והתפתחה, ואף נפתחה לעסקים ולפעילות שהפיחה חיים בתיירות המקומית.
מי כבר נכנס להשקעות בתחום הנדל"ן באירופה?
כמובן שכאשר יש הזדמנות נדל"ן קורצת גם המשקיעים הישראליים לא ממתינים.
משפחת דיין, ובהם אמיר דיין ושני אחיו איציק ומיקי, המתמחים בתחום הנדל"ן פרושים כבר ברחבי אירופה. במו"מ עם ישרוטל הם פועלים לרכוש 60 מלונות שונים בקפריסין וביוון בעלות של 1.2 מיליארד יורו. כל זאת לאחר גיוס של 500 מיליון שקלים ממשקיעים שונים של אי.בי.אי והון עצמי שהשקיעו האחים דיין מכיסם. אמיר דיין ואחיו לא חדשים בתחום, בשנת 2017 הם רכשו בהדרגה את רשת המלונות של "אפריקה ישראל מלונות" ובשנת 2019 אמיר דיין רכש מראש הממשלה הקודם של קטאר, שייח' חאמד בן ג'אסים אאל ת'אני, שני מבנים שמשמשים כבתי מלון מרכזיים בלונדון.
דוד פתאל, (בעל הרשת המוכרת מישראל) רכש אף הוא 18 בתי־מלון באירופה בשנת 2015, מימש את חלקם, ונכון לסוף נובמבר 2021 החזיר 105 בתי־מלון חלקם בהסכמי שכירות, ואחרים בבעלות מלאה או הסכמי ניהול של בתי מלון שמכר.
לסיכום, כפי שצפו מומחי "סטטיסטה" בסוף 2021, ההשקעה בבתי מלון הופכת להיות נתיב מועדף על בעלי הכיסים העמוקים ב-2022. גם מי שמחזיק בידו סכומים נמוכים יותר יכול למנף את כוחן של קרנות בבעלות ישראל. קרנות אלה מאחדות את הכוח הכלכלי של מספר משקיעים במקביל – כדי לעמוד בתחרות העזה הצפויה מול קרנות אירופאיות מקומיות ברכישה והשבחה של בתי־מלון ברחבי אירופה.
