הכתבה "בשיתוף לאומי"
לקיחת משכנתאות – האם 2020 צפויה להיות שנת השיא ?
שנת 2019 מאחורינו וכעת ניתן לסכם כי היא התאפיינה בירידה משמעותית בריביות, אשר הורגשה בצורה חדה בחודש דצמבר 2019. על פי הנראה כמות המשכנתאות וסכומן הכולל הגיעו ב-2019 לשיאים גבוהים חדשים כאשר אלו צמחו ב-13.8% לעומת שנת 2018 והגיעו לסכום כולל של כ-67.6 מיליארד שקל. לצורך ההשוואה, בשנת 2015, אשר נחשבה כשנת שיא בלקיחת משכנתאות, הגידול הגיע ל4.8%.
האם הנתונים מעידים על עלייה מבחינת עסקאות ורכישות של דירות? למעשה ב-2019 מספר העסקאות שהתבצעו בפועל היה קטן בכ-10% מאלו אשר התבצעו ב2015. כלומר, גובה המשכנתאות שנלקחו בשנה זו היה גבוה יותר, בממוצע ואילו כמות העסקאות הייתה קטנה יותר.
מהי התחזית ל2020? האם נוכל לומר בזהירות כי שוק הנדל"ן עתיד לצאת מהנמנום של השנים האחרונות? על פי הצפי, שנת 2020 עשויה לשבור את שיא המשכנתאות אשר נרשם בשנת .2019 בשנה זו אנו צפויים לגידול בהיקפי העסקאות ולעליות מחירים על רקע פרויקט המחיר למשתכן ותמורות בשוק החופשי.
תוכנית מחיר למשתכן – הבשלה והנעה לפעולה
במסגרת תכנית המחיר למשתכן, התבצעה מסה גדולה של עסקאות אשר הגדילו משמעותית את ביצועי המשכנתאות. לצורך ההדגמה, כמות העסקאות במסגרת דירה במחיר מופחת החל ממרץ 2019, היוו כ-17% מסך העסקאות בשוק, ו-12% מסך הסכום (כ-7 מיליארד שקל) אשר ניתן באשראי לצורכי דיור.
נתוני הגאות בשוק המשכנתאות אופיינו במספר גורמים. הראשון הוא תוצר של הבשלת פרויקטים במחיר למשתכן, אשר הניעו את הלקוחות להגיע לבנקים למשכנתאות לצורך קבלת מימון. השני הוא תולדה של שיעור הריבית הנמוכה בשוק, אשר אופיינה בירידה של כחצי אחוז לאורך השנה וזירזה כניסת רוכשים לשוק. השלישי הנו למעשה שילוב של הגורמים הללו יחד: אכזבה של זוגות צעירים אשר נרשמו להגרלות והבינו כי תוכנית המחיר למשתכן מצטמצמת ואין טעם לחכות להגרלות, דבר אשר הניע אותם לנקוט יוזמה ולרכוש דירות עצמאית.
לצד אלו ישנו ציבור "המתפכחים": כאלו אשר זכו בהגרלה וגילו כי לפרויקט אין היתר ולכן פנו להמשיך ולחפש בשוק החופשי. מתפכחים נוספים הם אלו אשר המתינו לירידת מחירים כתוצאה של הצעדים הממשלתיים , כעת המצב הפוליטי וחוסר הוודאות מדרבנים אותם לביצוע עסקאות.
חלקם של משפרי הדיור
על פי נתוני משרד האוצר, פלח זה, אשר נחשב לאחד מהמנועים הגדולים במשק, רשם גידול של 10% ויותר ברכישת דירות ואולם עדיין לא הגיע למספרים הממוצעים המיוחסים לו.
ההנחה היא כי הדחיפה שהממשלה נתנה לזוגות צעירים לרכוש דירות חדשות במחיר למשתכן, גרמה לירידה בביקוש לדירות יד שנייה, ולמשפרי הדירות לזנוח את החיפוש אחר דירה .
ומה עם המשקיעים?
כאמור בדצמבר 2019 נרשמה נקודת שיא חודשי של משכנתאות, כאשר ניתנו למעלה מ-10,000 משכנתאות, מהן 1,434 לצורכי רכישת דירות להשקעה. למרות הנתון המספרי הגבוה ללא ספק, מוקדם עוד להצהיר כי המשקיעים שבים לרכוש דירות, למרות נטל המס הגבוה אשר כחלון הטיל עליהם . נראה כי כרגע המשקיעים עדיין לא חוזרים לשוק וקיים גרעון בכמות – יותר יוצאים מאשר נכנסים. עם זאת, ההנחה הרווחת היא כי במהלך 2020 המשקיעים יחזרו לשוק. על פי הצפי כרגע מחירי הדירות בטווח הבינוני והארוך יעלו כתוצר ממחסור בדירות אשר נוצר על רקע תוכנית המחיר למשתכן ודירות בשוק החופשי. למרות המיסוי הגבוה, סביר כי גורמים אלו יניעו את המשקיעים לבחינה מחודשת של ההשקעות הנדלניות.
לסיכום, ההערכה היא כי התהליכים שהחלו ב2019 ימשיכו לתוך 2020 וזו צפויה אף להאפיל על שנת 2019. מכלול הגורמים אשר השפיעו על הנתונים בשנת 2019, ממשיכים אתנו ל-2020 . פרויקטים ימשיכו להבשיל, יותר ויותר לקוחות יגיעו לקבלת מימון , גורמים אלו, לצד הריבית הנמוכה הצפויה, ימשיכו וידרבנו את הציבור לנפח עסקאות גדול יותר .
