מותר ואסור בלקיחת משכנתה

מאת: גולן עזריה

חותמים על משכנתה היום? תשלמו כ-150 אלף שקל יותר. אז מה לא לעשות מול הבנק.

במידה ואתם זוגות צעירים ומשפחות, תכננתם לרכוש דירה ובניתם שמחירי הדיור ייעצרו ב-2016, מן הסתם הבנתם שלא כך הדבר. המחירים המשיכו להעלות גם בחצי הראשון של השנה ולעליית המחירים נוספה מכה נוספת – עליית שיעורי הריבית על המשכנתאות.

מחודש מאי ליוני, הריבית עלתה בממוצע באחוז, ומיוני להיום ב-0.84 אחוז, תוספת של 1.84 אחוזים, המון בחודש וחצי, כשלא קרה משהו קיצוני בשוק ממנו הבנקים מגייסים הון.

במידה ואתם עומדים לקחת משכנתה, חשוב שתדעו מספר כללים. חלק מהבנקים לא יקבל אתכם אם אתם לא לקוחות. את התשובה תקבלו בצורת ריבית של 5 אחוזים ומעלה. אם אחוזי המימון, כלומר המשכנתה, מחולקת בשווי הבית עד 45 אחוז, אזי הריבית סבירה. מעבר, הריבית מתחילה לקפוץ משמעותית ונדרשת יצירתיות פיננסית בכדי להוזיל את המשכנתה בהתאמה לאחוזי מימון נמוכים יותר. "אנחנו זולים מול הצעות שראיתי מבנקים גדולים". זו התשובה שקיבל לקוח שפנה אלי. עצתי היתה שאין להעביר מבנק לבנק הצעות כתובות. זה דבר לא אתי שאינו מקובל. הבנק שאתם מעבירים אליו בקשה מקבל מידע על מחירים מבנק אחר. טופס האישור העקרוני הוא בשבילכם בלבד ולא להעברה. לקוחות שכן העבירו הצעות, קיבלו הצעות זהות לחלוטין, עם שתי ספרות אחרי הנקודה. הם התייאשו ואמרו "כולם אותו דבר".

ללקוח שפנה אלי יצרתי תמהיל חדש, שכלל חיסכון נוסף עם שינוי של הריביות;  לשני שיחקתי עם ההחזר ובשילוב תמהיל יצירתי הגענו לתוצאה הרצויה. אני לא מספר זאת בכדי לקדם אותי, או כל יועץ אחר, אלא כאחד שיודע וחי מספרים.

היום, יותר מתמיד, הידע הנדרש הינו מקצועי, שדורש ניסיון מול המערכת הבנקאית. אני מרחם על הזוגות שצריכים לקחת משכנתה; הלחץ הוא נורא, חיפוש הדירה, מכירת דירה קיימת למול קנייה, המתווכים לוחצים לחתום, המוכרים חושבים שיש להם זהב מתחת לאריחים, ההון העצמי קטן, או לא מספיק. אז לוחצים על ההורים, הכל כדי לא לפספס את הבית. ואז מגיעים לבנק ללא תוכנית ו"ומתייעצים" עם הבנק, או רק רוצים לשמוע שמאשרים לכם משכנתה? ומה עם המחיר?

ה-150 שאף שקל המוזכרים למעלה באים מחישוב שערכתי עבור לקוח, שקיבל הצעה במאי השנה והגיע אלי אחרי שהבנקים שיגעו אותו, לדבריו. כשהצגתי לו את ההפרש, הוא היה בהלם. "אבל ההחזר זהה?", שאל, "איך זה יכול להיות?". הכנסתי אותו למספרים שאני רואה ועניתי, עכשיו תראה אם החזר זהה, איך בונים תמהיל משכנתה משתלם כלכלית עבורך ולא לבנק.

גולן עזריה, יועץ מימון משכנתא פרטי, שימש יועץ השקעות ופנסיה בכיר בבנק אגוד וכמפקח פיננסי במחוז צפון של מנורה חברה לביטוח.