חיים לא קלים עוברים באחרונה על בעלי מיעוט המתנגדים לפרויקטים לתמ"א 38. פסק דין עקרוני שניתן באחרונה בבית משפט מחוזי חיפה בנושא ערעור על סמכות המפקחת על בתים משותפים לאשר פרויקט מגורים מסוג תמ"א 38. בשכונת כרמליה בחיפה בניגוד לדעת המיעוט של שני בעלי דירות בבניין, פסק בית המשפט המחוזי כנגד דיירים סרבנים בבית משותף, אשר התנגדו לביצוע פרויקט תמ"א 38 קבע כי הערעור נדחה ויש לראשונה לעו"ד שהוסמך בפרויקט לחתום על החוזה בשמן ובמקומן כפי שנקבע בפסק הדין של המפקחת על בתים משותפים.
עוד שחר לוינזון שותף במשרד יוסף ישורון ציין כי מדובר בפסק דין עקרוני חשוב בתחום התחדשות העירונית שתוחם מצד אחד גבולות להתנגדות דיירים סרבנים בפרויקטים מסוג תמ"א 38 ומהצד השני מחזק את חובת האחריות הנזיקית כלפי בעלי דירות ככל שיתברר שהופר ההסכם ונעשה עוול ורשלנות כלי הדיירים.
מדובר בבניין בן 6 קומות ברחוב צדקיהו שבחיפה, אשר דייריו החליטו לפני כארבע שנים לבצע בו פרויקט תמ"א 38, ולשם כך התקשרו עם אדריכל לצורך קידום הפרויקט. בהמשך ביקש האדריכל לצרף לפרויקט חברה יזמית שהייתה אמורה לבצע את העבודות בפועל, ולצורך כך חתמו רוב בעלי הדירות (5 מתוך 6) על הסכם הביצוע מול החברה היזמית, זאת בעוד שבעליה של דירה אחת נעדרו בעת מעמד החתימה ואף התנגדו בהמשך לחתום על ההסכם האחרון מול החברה היזמית.
בעקבות כך, עתרו בעלי הדירות אשר חתמו על ההסכם, למפקחת על הבתים המשותפים בחיפה בבקשה שתפעיל את סמכותה לפי סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) ותאשר, למרות התנגדותם של הדיירים ה'סרבנים', את ההסכם שנחתם מול החברה היזמית. במעמד הדיון מול המפקחת התנגדו הדיירים ה'סרבנים' לחתום על ההסכם שהאדריכל העביר לטענתם לחברה יזמית שהיא אינה בעלת הכישורים והיכולת לבצע את העבודות הנדרשות. המפקחת מצידה לא מצאה מקום לקבל את טענותיהם, תוך שהיא מדגישה כי הביקורת כלפי החברה לא בוססה על ידם ברמה שתצדיק את ביטולו של ההסכם שנחתם.
בעקבות כך אישרה המפקחת על בתים משותפים בחיפה על פי סמכותה את ביצוע העבודות לפי החוזה שנכרת, ומינתה את בא כוח העותרים לחתום בשם הדיירים ה'סרבנים' על המסמכים הדרושים לשם ביצוע ההסכם.
הדיירים ה'סרבנים' לא השלימו עם פסק דינה של המפקחת, והגישו ערעור על פסק הדין לבית המשפט המחוזי בחיפה. בדיון שנערך בנוגע לערעור הבהירו המערערים כי הם אינם מתנגדים לביצוע הפרויקט עצמו של תמ"א 38 אך הם חזרו על טענתם העיקרית כי החברה היזמית אינה מתאימה לביצוע הפרויקט בין היתר בשל הסיבה שהיא אינה יציבה מבחינה כלכלית, ודרשו להחליפה. לטענתם, האדריכל שהיה במקור אחראי על ביצוע הפרויקט מכר למעשה את זכויותיו לחברה היזמית ללא ידיעתם וללא הסכמתם וכי כל כוונתו הייתה "לעשות אקזיט". המערערים הבהירו כי במידה והאדריכל יתחייב לעמוד בכל התחייבויות החברה היזמית, הם לא יתנגדו לביצוע הפרויקט. המשיבים מצדם טענו כי דבר העברת ביצוע הפרויקט לחברה היזמית היה ידוע לצדדים מראש וכי הדבר אף בא לידי ביטוי בהסכם שיתוף הפעולה שנחתם בין כלל הדיירים לאדריכל.
בית המשפט מפי סגן הנשיא, השופט יצחק כהן דחה את טענות הערעור. בית המשפט קבע כי אין מקום להתערב בפסק דינה של המפקחת, שכן עובדת העברת הפרויקט מהאדריכל לחברה היזמית אכן נקבעה מראש בחוזה שנחתם בין הדיירים לאדריכל – בעוד שהאדריכל שימש על פי החוזה כ"מתכנן", נקבע בחוזה כי את עבודות הבנייה יבצע גורם אשר מורשה לבצע עבודות שכאלו. בית המשפט התייחס לדרישת המערערים בדבר התחייבותו של האדריכל לעמידה בהתחייבויות ההסכם ובכל מקרה אם יתברר כי כשל או הפר את ההתחייבויות שלו יוכלו לתבוע בנזיקין את האדריכל.
בית המשפט החליט שלא להתערב בהחלטתה של המפקחת וקבע כי נראה שתנאי החוזה סבירים וכי הבטוחות מספקות "באופן שההסכם ממקסם את התנאים שניתן להשיג בפועל בשוק". לעניין טענת המערערים בדבר אי יציבותה של החברה היזמית נאמר מפי השופט כי "אודה, כי טענות המערערות בהקשר זה גרמו לי להיסוסים" אך עם זאת קבע כי "מקובל עלי שיש סיכון מסוים שהפרוייקט 'ייתקע', אך סיכון שכזה קיים בכל פרויקט".
משכך, דחה בית המשפט המחוזי את ערעורם של הדיירים ה'סרבנים', ופסק כי באם לא יחתמו הם על החוזה עם החברה היזמית בתוך 21 ימים, אזי יהיה מוסמך בא כוחם של שאר דיירי הבית לחתום על החוזה בשמם. בנוסף חויבו המערערים בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד על סך של עשרת אלפים שקלים.
את הצדדים ייצגו עורכי הדין איל מנחם וכמיל גרייב מול עוד סלעית
