שנת 2014 בענף הנדל"ן הגיע לסיומה עם אישורה של תוכנית מע"מ 0. הרפורמה צפויה להיכנס לתוקף בחודשים ינואר~פברואר 2015 למרות שהחוק עדיין נמצא במאבקים פוליטיים ובעת כתיבת שורות אלו מפלגת ישראל ביתנו פוצצה דיון בכנסת שדן בחוק.
אם יאושר החוק על ידי מליאת הכנסת במקביל לפשרה בחוק ההסדרים, בענף הנדל"ן מתכוננים לביקושים גדולים מאוד מצד רוכשים שישננו היטב את המשפט החדש בשיחתם עם קבלנים: "האם יש לך דירות מוטבות?". מלאי דירות קטן בענף הנדל"ן יש דעות מנוגדות בנוגע לתוכנית שעתידה לשנות את מחירי הדיור במדינה. קבלנים דיווחו מחודש מרץ על קיפאון במכירות, ויש לא מעט שעצרו פרויקטים לשיווק. אולם בחודשים האחרונים הציבור הבין שהוא מבזבז את זמנו בהמתנה לחוק וחלה התעוררות בענף.
שר האוצר יאיר לפיד אמר כי מחירי הדירות יירדו ואף הצהיר לא להמתין לרכוש דירות. אז מה יקרה כאן בשנה הקרובה? הקבלן ניר גלבוע מסכם את שנת 2014 בתהייה אחת גדולה. לדבריו, רק עשרה אחוז מהרוכשים שלו הם זוגות צעירים ולכן הוא לא הרגיש כל כך את ההאטה במכירות. למרות זאת הוא מסביר כי הטלפונים במשרדי המכירות לא מפסיקים לצלצל ורוכשים יושבים על הגדר, אך בכלל לא מבינים את המשמעות של חוק מע"מ 0. לדבריו ברגע שיאושר החוק תהיה דרישה גדולה יותר בקרב זוגות צעירים, ולכן בנה גלבוע תוכנית מפורטת כדי להתמודד עם המצב הקיים.
"מלאי הדירות יהיה מאוד קטן ומחיר הדירות יעלה ויש לכך הצדקה", הוא אומר, "אני מוציא לשיווק עכשיו 36 יחידות דיור מתוך 136 בפרויקט גרין פארק בקרית מוצקין. אלו דירות לא גדולות שיתאימו לקריטריונים של מע"מ 0, וכך אני מתכונן לדרישה הגדולה שתהיה בשוק כשיהיה לי מלאי גדול של דירות מאושרות לבנייה שאוכל לבנות באופן מיידי.
"בתקופה האחרונה אני עד למשא ומתן על מכירת קרקעות בקריות. קרקעות בודדות פרטיות בשכונות ותיקות, התחרות היא עצומה והמחירים מרקיעים שחקים. זה מסביר את הדרישה הגבוהה לבנייה של פרויקטים חדשים בקריות, ולכן בניתי את הפרויקט הזה כך שזוגות צעירים יוכלו למצוא דירות יוקרתיות עד 90 מ"ר במחיר הוגן".
עלייה במחירי השכירות
עו"ד ירון טיקוצקי, מומחה לנדל"ן, מסביר כי שנת 2015 תהיה שנת המבחן לפרויקטים למגורים להשכרה. לדבריו, 2014 הייתה שנת הקיפאון בנדל"ן, בציפייה הבלתי נגמרת לאישור לחוק מע"מ 0. שנת 2015 צפויה להיות שנת הזינוק בפרויקטים לבנייה למגורים לשכירות והמשך הקידום של פרויקטים של פינוי-בינוי.
"מבלי לעסוק ביתרונות ובחסרונות של תוכנית מע"מ 0, ניכר שהשלכותיה על השוק בחודשים האחרונים היו משמעותיות. הרוכשים, כצפוי ובאופן טבעי, חיכו על הגדר בציפייה להבין האם התוכנית תצא אל הפועל, ובחודשים מאי~יולי, למשל, ירד מספר הדירות שנרכשן לשפל שלא היה כמותו מאז 2009", הוא אומר, "הקיפאון ברכישת דירות הביא גם לעלייה ניכרת במחירי השכירות, מה שמוביל אותי לשנת 2015, שצפויה להיות, להערכתי, שנה של עלייה בכמות התחלות הבנייה למגורים בתחום פרויקטים לשכירות, וכנראה גם בכניסתם של שחקנים מוסדיים לשוק זה, שנמנעו מכך עד עכשיו בגלל תשואות נמוכות".
לפני מספר שבועות חתם שר הפנים היוצא גדעון סער על צו המאפשר לרשויות המקומיות להפקיע קרקעות ציבוריות לטובת בניית דיור להשכרה בהישג יד. זאת כמטרה ציבורית, לעניין סעיף 188 לחוק התכנון והבנייה. עו"ד טיקוצקי מסביר כי כעת רשויות מקומיות יוכלו לקדם תוכניות דיור לפרויקטים להשכרה על קרקע מדינה, או גם קרקע פרטית שתופקע לטובת כך. יישום ההחלטה עשוי להפחית באופן מהותי את עלויות הקרקע לבניית פרויקטים בעיקר לדיור ציבור.
"למרות שהצו קובע תנאים ביחס למחירי שכירות נמוכים יחסית, ההפחתה בעלויות הקרקע תאפשר תשואות גבוהות יותר ותמשוך לתחום יזמים שלא מצאו שוק זה ככדאי עד כה", הוא אומר, "ההיצע הנמוך כיום בפרויקטים להשכרה נובע בעיקר מחוסר הרווחיות של התחום עבור היזמים והקבלנים, לעומת פרויקטים בעלי אופי דומה בעולם, שהתשואות בהם גבוהות באופן ניכר, וזו גם הסיבה שגופים מוסדיים נמנעים ממנו בישראל".
עלייה בביקושים
יו"ר ארגון קבלני חיפה והמפרץ ומנכ"ל חברת צמח המרמן, חיים פייגלין, התריע במשך כל השנה כי על המדינה להגדיל את היצע הדירות לבנייה בחיפה והקריות, זאת כדי להוזיל את מחירי הדירות. פייגלין: "הביקושים לדירות בכל אזור חיפה והמפרץ גבוהים מאוד. אחרי שנים שבהן ההיצע היה נמוך, אנו רואים היום ביקושים לדירות גם מצד משפרי דיור, גם מצד משקיעים וגם מצד זוגות צעירים. יש לזכור כי מחירי הדירות בחיפה והקריות, למרות שעלו בשיעור ניכר בשנים האחרונות, הם עדיין נמוכים באופן יחסי בהשוואה לשאר אזורי הארץ".
פייגלין מוסיף כי "למרות שמע"מ 0 טרם יצא לפועל, הרי שאת חודש ספטמבר ניתן להגדיר כחודש המהפך שבו לרוכשי הדירות נמאס להמתין למהלכי הממשלה. בחודש מרץ המליצו שר האוצר יאיר לפיד ושר השיכון אורי אריאל לרוכשים לא לרכוש דירה ולהמתין להוזלת המחירים, אולם שהתפרסמו נתוני מחירי הדירות לרבעון השני גילו רוכשי הדירות שבזמן שהם המתינו ליישום מהלכי הממשלה מחירי הדירות המשיכו לעלות". מבחינת החודשים הבאים, פייגלין מעריך כי ללא קשר ליישום מע"מ 0, הביקושים לדירות יגדלו אך הממשלה לא תצליח להגדיל את ההיצע כנדרש ולכן מחירי הדירות ימשיכו לעלות .
גם יו"ר ובעלים של קבוצת נתיב פיתוח נדל"ן, שמחה גרידינגר, שבנתה עד היום מאות יחידות דיור בקריות, מציין כי שוק הנדל"ן בקריות מתחמם לקראת החורף והתחזית שלו לחודשים הקרובים היא עלייה בביקושים לדירות ועלייה במחירי הדירות באזור. "מאז ההכרזה על מע"מ 0 שוק הנדל"ן נכנס לקיפאון שבא לידי ביטוי בעצירה בביקושים ואף בירידת מחירים. אולם החל מחודש ספטמבר אנו עדים לכך שהביקושים לדירות מתחילים לגדול", הוא אומר, "משפרי דיור, משקיעים וזוגות שאינם זכאים למע"מ 0 יורדים מהגדר ומתחילים לרכוש דירות כי הם מבינים שכאשר יאושר מע"מ 0 המחירים יעלו".
אל הדברים מצטרף גם עו"ד יוסי מילר ממשרד עורכי הדין מילר ושות' שטוען כי "החוק עצמו, לגופו, הוא חוק רע שטוב היה לישראל בלעדיו. חקיקת החוק מיום לידתו התאפיינה בהיעדר עבודת הכנה ממשית. חוק מע"מ 0 הוא שגוי מיסודו. אם וכאשר יאושר סופית, מחירי הדירות לפחות בחודשים הקרובים יעלו ולא יירדו בניגוד למטרת החוק המוצהרת. יש לזכור כי חוק מע"מ 0 לבדו לא יכול לפתור את מצוקת שוק הדיור. אם אתם זוג צעיר, תכננתם לרכוש דירה והתעכבתם חודשים בציפייה לחוק החדש, אל תתעכבו יותר. יכולתם כבר לשלם חלק מהמשכנתא והמחירים ממשיכים לעלות".
עברו למוסף הנדל"ן בית פלוס
