תמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית לחיזוק בניינים ישנים שאינם עומדים בתקן הבטיחות של רעידת אדמה), אושרה על ידי ממשלת ישראל כבר בשנת 2005. הרציונל שעומד מאחוריה אמור לתת מענה לבתים המשותפים, שנבנו במרכזי הערים בשנות ה-50 וה-60 של המאה הקודמת. מהותו, מתן פתרון לאספקטים של בטיחות, נראות, שיפור ניכר של המתאר העירוני, ובמקביל רווח כלכלי ליזמים ולטווח הארוך גם לבעלי הדירות.
בשנים לאחר יציאת התכנית לפועל במקרים רבים היא עדיין מתקשה להתרומם. קשיים ביורוקרטיים רבים ואי התכנות כלכלית בפרויקטים נובעים עקב קשיים ביישום התכנית. ניכר כי התמריץ הכלכלי אינו מספק, הליכי הרישום ארוכים ומסורבלים והקושי במתן בטחונות לבנק כתנאי למימון כל פרויקט הם הגורמים שחורצים את דינם בפרוייקטים רבים. לאחרונה החלו לבטל ערים פרויקטי תמ"א 38 המתוכננים במסגרתן, ושאלה שעולה היא מה צריך לקרות כדי שתהיה לה תקומה.
אך אל מול כל הקשיים, רבים רואים בתכנית תמ"א 38 מנוף להעלאת ערך הדירות. לא בכדי, יותר ויותר דיירים מושבים כיום לכיוון ההתחדשות העירונית מסוג זה, ואלה שסיימו את התהליך בהצלחה מדגישים כי היתרונות עולים על החסרונות.
כיום, תכנית תמ"א 38 מאפשרת 2 מתווים עיקריים. תמ"א 38/1 – שיפוץ והרחבת בניינים קיימים (הוספת מרחבים מוגנים, מעליות ומרפסות תוך חידוש כללי של חזיתות ומערכות המבנה הקיים) ותמ"א 38/2- הריסת המבנה הקיים ובניית חדש במקומו.
בשל שיקולים יזמיים של פוטנציאל זכויות בנייה ועלויות בנייה, רוב הפרויקטים בארץ הם שיפוץ והרחבה של בניינים קיימים. זאת ועוד, עם החלטת המועצה הארצית לאפשר הוספה של עד 4.5 קומות מכח התמ"א, יקבל תמ"א 1 (שיפוץ והרחבה) תמריץ חזק יותר. כשמדברים על יישום בפועל של תמ"א 38/1, צריך לקחת בחשבון שמדובר בתהליך קשה ומתיש מבחינת הדיירים נשארים לגור בבניין בעוד זה עובר "טיפול שורש" אינטנסיבי. אך רבים מאלה שחוו את התהליך מדווחים כי לטווח הארוך מדובר בהליך משתלם המשפר פלאים את איכות החיים, מעלה את רמת הביטחון וגם את ערך הדירות.
רבים מנצלים את העובדה שהבניין מתפקד גם כך כאתר בנייה פעיל, ומבצעים שינויים מבניים בתוך הדירות עצמן. מעצב הפנים ניצן הורוביץ, לו ניסיון רב בתחום, מספר כי בפרויקטי תמ"א מדובר לרוב בחברות קבלניות קטנות או בינוניות כך שהתהליך מולן גמיש בהרבה. "מדובר בכמות קטנה יותר של דירות כך שההתנהלות מול הקבלן נוחה וזורמת", אומר הורוביץ. "בכל הקשור לבחירת אנשי מקצוע חיצוניים לביצוע העבודות, ביקורים ופיקוחים באתר וכיוב', במרבית המקרים קל ונוח להתנהל מול הקבלן עצמו או מנהל העבודה באתר". עיצוב הפנים של הדירות הופך לחלק אינטגרלי בפרויקטי פרימיום, בהם היזם מעניק לכל דייר חבילת שירותים הניתנים ע"י משרד העיצוב שמעורב בפרויקט. בכל מקרה ממליץ הורוביץ לבחון היטב את המפרט שמציע היזם: "מעבר להדמיות המכירתיות, חשוב להבין מהן רמות הגמר, מי הספקים המעורבים בפרויקט, מה יהיה בפועל גודל המרפסת שמתווספת למבנה הקיים ועוד. מומלץ מאוד להבין היטב את תכנית הבניין ולהתייעץ מבעוד מועד עם איש מקצוע בכדי להבין את התמונה בכללותה", מוסיף המעצב.
לדברי הורוביץ היבט נוסף שיש לתת עליו דגש הוא היקף הדיירים והדירות שיתווספו בתום התהליך. "חשוב שתשתיות המבנה החדש תותאם לכמות הדיירים שגדלה ביחס למבנה הישן, כך למשל חדרי האשפה, חניות ודרכי גישה". במרבית מהפרויקטים, המעורבות של דיירי הבניין בבחירת חומרי הגמר גבוהה בכפוף לעבודת האדריכל המתכנן. כך גם בכל הקשור לבחירת דלתות הכניסה לדירות, שהן גורם חשוב ומרכזי בשמירה על אחידות.
