כשמדברים איתכם על משכנתא, או כאשר אתם חופרים קצת באינטרנט על משכנתא, האם אתם מכירים את כל המונחים והמושגים בנושא? האם הם מובנים לכם? חשוב וכדאי להתמצא במונחי המשכנתא, על אחת כמה וכמה בימים אלה של עלייה מתמדת בריבית של בנק ישראל.
האמת היא שעולם המושגים הקשורים במשכנתא אינו קשוח במיוחד. זה לא שהכל פשוט וקל אבל גם לא מאוד מסובך. בואו תראו…
משכנתא
למונח משכנתא יש משמעויות והגדרות קצת מורכבות מעולם הנדל"ן ולרישום זכויות מקרקעין, אך עבורכם מדובר בהלוואה שניתנת לכם לצורך רכישת נכס – בדרך כלל דירה או בית למגורים – כאשר הנכס שנרכש מהווה בטוחה עבור ההלוואה.
ריבית המשכנתא
כמו כל הלוואה, גם ההלוואות לרכישת נכסים, המשכנתאות, כרוכות בתשלום ריבית. זה מחיר הכסף (הקרן) שאנחנו מקבלים למימון החלום שלנו. החזר ההלוואה כולל את הקרן ואת הריבית, כאשר הריבית מתייחסת גם לסכום ההלוואה (כמה לקחתם?) וגם לתקופת הזמן להחזר (תוך כמה זמן אתם מתחייבים להחזיר?).
בפועל אין ריבית אחת. לכל מסלול משכנתא יש ריבית משלו, ואם לקחתם משכנתא שמורכבת מכמה מסלולים (ראו תמהיל משכנתא), בכל מסלול תשלמו ריבית אחרת.
גובה הריבית תלוי גם ביכולת שלכם לשאת ולתת עם הבנק.
מסלולי משכנתא
מסלולי המשכנתא השונים נבדלים זה מזה בריבית, בסיס ההצמדה, ובנושא עמלת פירעון מוקדם ונקודות יציאה. במסלולי משכנתא עם ריבית קבועה בדרך כלל יש עמלת פירעון גבוהה.
- מסלול ריבית קבועה צמודה למדד – הריבית לא משתנה לאורך כל חיי המשכנתא, אבל הקרן צמודה לשינויים במדד המחירים לצרכן.
- מסלול ריבית משתנה צמודה למדד – הריבית משתנה אחת לתקופה – 1, 2, 5 או 10 שנים בהתאם לסיכום עם הבנק. בדרך כלל השינוי מתרחש אחת ל-5 שנים. הקרן צמודה לשינויים במדד המחירים לצרכן.
- מסלול פריים – ההחזר החודשי מושפע מתנודתיות ריבית הפריים, שעשויה להשתנות מדי חודש.
- מסלול ריבית משתנה כל שנה (לא צמודה) – דומה למסלול פריים, כאשר השינוי מתרחש אחת לשנה.
- מסלול ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) – מסלול בו הכל ידוע מראש לכל אורך חיי המשכנתא – גם הקרן וגם הריבית. בדרך מסלול יקר יותר מאחרים.
- מסלול ריבית משתנה לא צמודה – הריבית משתנה אחת ל-5 שנים.
- מסלולי מט"ח (דולר, יורו וכד') – הריבית משתנה בהתאם לשינויים במדינת המטבע הנבחר, הקרן צמודה לשער החליפין של המטבע הנבחר.
תמהיל משכנתא
כאמור, משכנתא יכולה להיות מורכבת ממספר מסלולים. באמצעות תמהיל מותאם אישית, מקבלי המשכנתאות יכולים לפזר את הסיכונים הכרוכים בשינויים כלכליים והתפתחויות פיננסיות.
מומחי משכנתאות טוענים כי תמהיל המשכנתא משפיע על איכות המשכנתא לא פחות, ואף יותר, משיעור הריבית.
בסופו של דבר, החזר המשכנתא החודשי מורכב מסכום אחד המשקלל את כל המסלולים בתמהיל.
לוח סילוקין / לוח שפיצר
בנקודת ההתחלה של כל משכנתא מתבצע חישוב המשקלל את כל המסלולים בתמהיל, על מנת ליצור סכום החזר אחד, שכולל את הקרן ואת הריבית. החישוב מתבצע עפ"י נוסחה המכונה 'נוסחת שפיצר'. באמצעות הנוסחה ניתן ליצור לוח סילוקין ברור.
ריבית הפריים
ריבית הפריים היא ריבית שנגזרת מהריבית של בנק ישראל, כאשר על הנייר כל בנק יכול לגזור ריבית פריים משלו, אך בפועל כל הבנקים גוזרים את אותה ריבית פריים.
ריבית הפריים היא הבסיס לתמחור של מוצרים פיננסיים שונים אותם מציע הבנק ללקוחותיו כגון פיקדונות ואשראי. התמחור יכול להיות מעל ריבית הפריים (פריים פלוס) או מתחת לה (פריים מינוס).
ריבית הפריים היא הבסיס לתמחור משכנתאות במסלול פריים. כל שינוי בריבית הפריים משפיע על משכנתאות במסלול פריים.
ריבית בנק ישראל
הריבית הבסיסית במשק שנקבעת ע"י הוועדה המוניטרית של בנק ישראל ומתפרסמת 8 פעמים בשנה. ריבית בנק ישראל משפיעה על כל המערכת הפיננסית ובכלל זה על ריבית הפריים ועל המשכנתאות.
בחודשים האחרונים עלתה הריבית של בנק ישראל מספר פעמים, לאחר שנים של יציבות. אחת המטרות המרכזיות בהעלאת הריבית היתה להשפיע על שוק הדיור בישראל ועל שוק המשכנתאות.
מדד המחירים לצרכן
מדד המחירים לצרכן הוא מנגנון המבטא את השינויים במחירים של מוצרים בסיסיים המייצגים את יוקר המחיה. המדד מתייחס ל-10 תחומי צריכה – מזון, ירקות ופירות, דיור, אחזקת דירה, בריאות, הלבשה והנעלה, ריהוט וציוד לבית, תחבורה ותקשורת, תרבות ובידור, שונות – ומתעדכן אחת לחודש בהתאם לשינויי המחיר בתחומים אלה. המשקל היחסי של כל תחום בסל מתעדכן אחת לשנתיים בהתאם לשינויים בסגנון החיים בישראל.
כל שינוי במדד המחירים לצרכן משפיע ישירות על משכנתאות במסלולים צמודים למדד. יחד עם זאת למדד המחירים לצרכן יש גם השפעה עקיפה ומשמעותית על כל המשכנתאות מכל הסוגים, שכן שינויים במדד עשויים לגרום לשינויים בריבית בנק ישראל, שמשפיעה על הכל.
זה בפועל מה שחווינו בחודשים האחרונים, כאשר עליית ריבית בנק ישראל ביטאה גם, אם לא בעיקר, את העלייה במדד המחירים.
ביטוח משכנתא
סכומי הכסף הגדולים וטווחי הזמן הארוכים של הלוואות לדיור (המשכנתאות) מחייבים את הבנק המלווה להגנה על ההלוואה. אמנם הנכס משמש כבטוחה להלוואה, אך אינו מהווה הגנה מפני נזק לנכס עצמו, או חלילה ממות הלווה. לפיכך נקבע כי למשכנתא יש לספק גם ביטוח משכנתא שכולל 2 פוליסות: ביטוח מבנה וביטוח חיים.
פוליסת ביטוח מבנה למשכנתא מספקת כיסוי למקרה של נזק למבנה הממושכן ומאפשרת לממן את שיקום הנכס ושמירה על ערכו. פוליסת ביטוח חיים למשכנתא מספקת כיסוי למקרה של מות אחד (או יותר) הלווים. הביטוח מכסה את יתרת המשכנתא והנכס נשאר בידי המשפחה.
בכדי להוזיל עלויות מומלץ לעשות סקר שוק קצר בין חברות הביטוח המציעות ביטוח משכנתא ולא להתפתות לקחת את ההצעה הראשונה שהבנק מציע לכם. הפניקס חברה לביטוח מציעה כיסוי צד ג' בביטוח המבנה למשכנתא ועוד מגוון כיסויים נוספים, כיסוי אותו הבנק לא יכול להציע לכם במסגרת ביטוח המשכנתא. בנוסף, ניתן לקבל עד חודשיים מתנה בביטוח החיים למשכנתא למצטרפים חדשים.
