דו"ח של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסם, מגלה עליה חדה של 126% ברכישת הדירות ע"י המשקיעים בתוך שנה ובמשרד האוצר מאותתים על הכוונה לעליית מס הרכישה של 5% לכיוון 8% כמו שהיה בעבר, כדי לטפל במשבר הדיור.
שוק הדירות להשקעה פורח בשנים האחרונות ודי מובן למה המשקיעים כל כך אוהבים להשקיע בנדל"ן. מנתוני הלשכה לסטטיסטיקה עולה כי מתוך סך העסקאות בישראל, בין 13%-15% נרכשים ע"י משקיעים.
סביבת ההשקעות הבטוחה לעומת שוק ההון והשקעות נוספות מזרימה בכל שנה משקיעים נוספים לשוק שנהנים מתשואה של 3% עד 6% בשנה, בנוסף לתשואה שמגיעה ישירות מדמי השכירות, הרוכשים נהנים מעליית ערך הנכס ובכך מגדילים את התשואה השנתית בין 3% ל 10% בשנה רק מעליית מחירי הנכסים.
תשואות אלו וההשקעה הבטוחה "בקירות", משהו מוחשי, משאירה את משקיעי הדירות בשוק, הממשיכים ברכישת דירות נוספות להשקעה ומתדלקים את משבר הדיור.
בתקופת הקורונה הממשלה תדלקה את התופעה ושחררה את החבל במימון עסקאות נדל"ן, בכך שאפשרה למשקיע למשכן בית קיים (עד 50%) לטובת רכישת בית נוסף להשקעה ובכך משקיע יכל לרכוש דירה ב 100% מימון ואפילו ב 110% מימון לטובת תשלום מס הרכישה הקיים.
במשרד האוצר כבר מפנים אצבע מאשימה למשקיעים בכל הקשור לזינוק מחירי הנדל"ן וכבר חושבים על מספר פעולות על מנת לצנן את שוק המשקיעים:
- העלאת מס הרכישה מ 5% לכיוון 8% – מצב זה מייקר למשקיעים בנדל"ן את עסקת הנדל"ן בעשרות ואפילו מאות אלפי שקלים ולעיתים אף הופך את העסקה ללא כדאית.
- ביטול האפשרות למשכון בית קיים לטובת רכישת דירה להשקעה ובכך משקיעי הנדל"ן יצטרכו להגיע עם יותר הון עצמי לעסקה מה שיבריח מספר לא מבוטל של משקיעים שאין ברשותם הון עצמי.
- ביטול האפשרות להגדלת המשכנתא על בית קיים ל 70% ( שנתנו בתקופת הקורונה) ובכך מהדקים את החבל במימון עסקאות נדל"ן.
אין ספק שפעולות אלו של משרד האוצר, יצננו משמעותית את שוק המשקיעים במאות ואולי אלפי יחידות דיור בשנה, שלא ירכשו ע"י המשקיעים ויישארו לרכישה ע"י משפרי דיור ואולי רוכשי דירה ראשונה.
אולם בטווח הארוך התוכנית הנ"ל לא מחזיקה מים ואינה מוסיפה מספיק דירות לשוק שגודל כל שנה בעשרות האלפים.
למשקיעים אני מציע לא להיבהל ממהלכים אלו, מכיוון שיינתנו פתרונות מימון נוספים לרכישת דירות, אמנם לא בהיקף של המימון הקיים, אולם מאוד קרוב לכך.
אני ממליץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות בכל נושא המימון, לממשלה אין ממש רצון להבריח את המשקיעים לגמרי, שכן שוק הנדל"ן צריך את המשקיעים בשוק לטובת שוק דירות להשכרה, לאלו שלא יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה אלה לשכור בלבד.
לסיכום אני חושב שמהלכים אלו נחוצים לצינון הביקושים אל מול ההיצע הנמוך בשוק הנדל"ן ומתן הזדמנויות לזוגות צעירים לרכוש את דירתם הראשונה ללא תחרות עם משקיעים בעת הרכישה.
