סביר להניח שלקחתם משכנתא לפני כמה שנים, כאשר הייתם צעירים יותר ואולי גם ללא ילדים. במועד לקיחת המשכנתא מהבנק לבטח בדקתם מסלולים שונים, התייעצתם, השוויתם הצעות וריביות ולבסוף לקחת את המשכנתא שהתאימה לכם ביותר מבחינת ההחזר החודשיים, סכום ההלוואה, מסלולים ותקופת החזר. במרוצם השנים תנאי השוק ומצבכם הפיננסי משתנים, ריביות עולות ויורדות, מדד המחירים לצרכן משתנה, ההכנסה החודשית הפנויה שלכם משתנה, הוצאות המשפחתיות לרבות גדלות לאור הרחבת המשפחה ועוד.
לכן, אחת לתקופה חשוב לבדוק את כדאיות מיחזור ההלוואה הקיימת, ואם בדקתם ומצאתם שבאמצעות מיחזור משכנתא תוכלו לחסוך כסף, לשפר תנאים ולשלם פחות – כדאי לכם למחזר את ההלוואה, אך אין לוותר על ייעוץ מקצועי לבדיקת כדאיות הפעולה.
מתי כדאי למחזר משכנתא?
- הריבית במשק יורדת וניתן לשפר את תנאי המשכנתא ולהוזיל את ההחזר החודשי.
- קבלת סכום גדול כמו ירושה, זכייה בפרס, קרן השתלמות שהשתחררה וכו'.
- ההוצאות החודשיות עלו וקשה לעמוד בתשלומי ההחזר של המשכנתא.
- בשל התקדמות ועלייה בשכר-רצון לקצר את תקופת ההלוואה ולהגדיל החזר חודשי כדי לסיים את המשכנתא בטווח זמן קצר יותר משהיא קיימת
- תנאי השוק השתנו וניתן לחסוך הרבה כסף בתשלומי ההחזר לבנק.
בדיקת היתכנות וכדאיות למחזור המשכנתא הקיימת
בשלב הראשון לתהליך מיחזור ההלוואה הקיימת יש לבצע בדיקת היתכנות, כלומר בודקים את כדאיות מיחזור ההלוואה. יש להוציא מהבנק ממנו לקחתם את המשכנתא הקיימת דו"ח יתרות, ניתן להפיק את הדוח בקלות דרך אתר האינטרנט של הבנק.
דו"ח יתרות משכנתא עדכני כולל פירוט של מסלולי ההלוואה במשכנתא הקיימת, תקופה שנותרה במסלולים השונים, שיעור הריבית שאתם משלמים, גובה ההחזר החודשי ומידע נוסף לגבי תשלום עמלות פירעון מוקדם אם מחליטים לסלק או למחזר את המשכנתא.
כעת, עליכם להיעזר במחשבון לבדיקת כדאיות מיחזור ההלוואה הקיימת, ובמקביל כדאי לבקש הצעה מהבנק ממנו לקחתם את המשכנתא, ולבקש ממנו מידע לגבי תנאי פירעון המשכנתא והצעה למשכנתא בתנאים משופרים. חשוב לבקש הצעות למשכנתא מבנקים נוספים כדי להשוות את התנאים ועל מנת להתמקח ולנהל מו"מ על הריביות ותנאי ההחזר.
בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא בעזרת אנשי מקצוע
כפי שאתם יודעים משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח, לעיתים עד 30 שנים. כדי להחליט האם כדאי למחזר את המשכנתא הקיימת יש לבדוק את כדאיות התהליך, אך לרוב האנשים אין את הידע הפיננסי הנדרש לבדיקה זו. לכן, מומלץ לקבל ייעוץ מקצועי מאנשי מקצוע מיומנים. אמנם, יש אפשרות לקבל ייעוץ ללא עלות או התחייבות בבנק, אך יועצי המשכנתא של הבנקים מייצגים את האינטרסים של המעסיקים שלהם, לכן כדאי להיעזר ביועצי משכנתא פרטיים.
יועץ משכנתאות פרטי מבצע בדיקת היתכנות מעמיקה ויסודית. מעבר לבדיקת התנאים למיחזור ההלוואה, היועץ מנהל מכרז בין הבנקים כדי להשוות תנאי משכנתא חדשה עבורכם, הוא בונה תמהיל משכנתא מותאם אישית ליכולת ההחזר העדכנית שלכם ולתנאי השוק והסיכונים השונים, ובנוסף הוא מנהל מו"מ מול הבנקים כדי לשפר את ההצעות שלהם.
חשוב לזכור כי בתהליך מיחזור משכנתא יש לשקלל עלויות נלוות כמו עמלת פתיחת תיק והערכת שמאי אם לוקחים את המשכנתא החדשה בבנק אחר, ובמיוחד יש לשקלל את עלויות עמלות הפירעון המוקדם. כמו כן, יש לשקלל שכר טרחה לעורך דין, עמלות נוספות כמו רישום הערת אזהרה בטאבו ועוד.
מתי לא כדאי למחזר משכנתא?
מיחזור משכנתא משתלם בתנאים מסוימים, זו החלטה לא פשוטה לכן כדאי להיעזר ביועצים המנוסים. ישנם מצבים שבהם לא כדאי למחזר את המשכנתא הקיימת, לדוגמה:
- עמלת הפירעון המוקדם של המשכנתא הנוכחית גבוהה מאוד.
- תקופת ההחזר שנותרה קצרה.
- יתרת הלוואה נמוכה.
- סיכון רב שהריבית תעלה לכן יש סיכון לקחת משכנתא חדשה המבוססת על מסלול פריים.
