שוק הנדל"ן מתאפיין מאז הקורונה לשוק שנע בין טרגדיה לאופוריה וחוזר חלילה, כאשר כרגע נשאלת השאלה לאן הולכים מכאן? לטרגדיה או לאופוריה? האם הקונים לוקחים אופציה על היזם או שלהפך היזם לוקח אופציה על הקונים?
ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית ומנכ"ל חברת שניר, עושה לנו קצת סדר בדברים: "זר שיגיע בימים אלו לישראל, יתקשה להאמין למשמע אוזניו ולמראה עיניו. הישראלים נוהרים ומסתערים על משרדי המכירות למרות המלחמה, למרות הריבית, ולמרות הגירעון הגדול בתקציב ועלויות המלחמה הגבוהות והמיסים שיגיעו בעקבותיהם בחודשים הקרובים".
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בין החודשים דצמבר 23 לפברואר 24 נמכרו כ-21,580 דירות, לעומת חמישית מכמות זו בין החודשים ספטמבר לנובמבר 2023 . על פי המידע הנמצא בידיי קצב המכירות בחודשים מרץ אפריל כמות המכירות אף עלתה בצורה משמעותית עוד יותר ולהערכתי מתקרבת לממוצע החודשי בעשורים האחרונים .לראשונה מאז המלחמה גם מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה שהגיע לשיא של 67,980 דירות שלא נמכרו ירד בחודשים אלו אחרי האטה ארוכה בקצב המכירות שהביא כאמור לשיא של כל הזמנים .
מדוע וכיצד הדבר קורה? חשוב להבין כי שוק הנדל"ן הישראלי בעשורים האחרונים מתאפיין בעליות מחירים הנעות בממוצע בין 15-4 אחוזים לשנה כאשר העליות הדרמטיות בשוק קרו לאחר תקופת הקורונה שאף הגיעו לעלייה שנתית הנושקת ל 20 אחוז בשנת 2022.
מאז הקמת הממשלה החדשה והרפורמה המשפטית שביקשה לבצע בתחילת שדרכה לצד עלייה עקבית של ריבית לאור נתוני האינפלציה שהאמירה (לאחר היציאה מסגרי הקורונה) קצב מכירת הדירות הלך וירד בהדרגה (בעיקר באזור המרכז) כאשר המלחמה שפרצה ב-7.10 הביאה בתחילת הדרך לשיתוק מוחלט של השוק בכל האזורים בישראל. דבר זה הביא למבצעי חסרי תקדים של הקבלנים בהטבות שלא נראו בעשרים השנים האחרונות לרבות תנאי תשלום יוצאי דופן, פטור ממדד והלוואות קבלן שהריבית והצמדה משולמת מראש על ידי היזם והכל במטרה למכור דירות ולא להיתקע עם מלאי גדול שהריבית גבוהה והיזם לא עומד בתנאי הליווי ונאלץ להזרים עוד הון עצמי בתקופה שבה קשה לגייסו .
בחודשים הראשונים למלחמה הדבר לא סייע להגברה של קצב המכירות גם לאור ההלם הגדול שבו כולנו היינו שרווים מהטבח הנוראי ב-7.10 וגם לאור גיוס המילואים הנרחב שהגיע בשיאו לכ-300 אלף מגויסים גברים ונשים כאחד. יזמים רבים הציעו ומציעים כאמור הטבות תשלום חסרי תקדים שלמו 5/7/10/15 או 20 אחוז בעת חתימת החוזה ואת היתרה סמוך לאכלוס לצד פטור ממדד .
החל מחודש ינואר התחלנו לראות חזרה הדרגתית למשרדי המכירות וכפי שציינתי בחודשים מרץ אפריל הסכר נפרץ והיקפי המכירות מזכירים בחודשים אלו את היקפי המכירות אחרי תקופת הקורונה שבה הישראלים הסתערו על משרדי המכירות ומחירי הדירות עלו ב-20 אחוז לשנה כאמור.
מדוע הפעם הדבר אולי שונה?
ראשית ישראל נמצאת במלחמה שסיומה עדיין לא נראה באופק. עלות המלחמה מוערכת כיום ב-1.1 מיליארד שקל ליום עלות שמביאה אותנו למחיר שהוא עד כה אסטרונומי של מאות מיליארדי שקלים ואם לוקחים את העלות הראשונית של גיוס המילואים המסיבי ואובדן התוצר, אנו נמצאים לפי ההערכות בסכום עצום ועלות מלחמה עד כה של למעלה מ 500 מיליארד שקל ( שווה לתקציב המדינה השנתי של ישראל ! ) כפועל יוצא מכך בחודשים הקרובים המדינה תיאלץ להעלות מיסים לרבות מע"מ ומיסים ישירים ועקיפים כדי לממן את הוצאות המלחמה ולהקטין את "הבור" בתקציב שעומד כיום על שיא חדש של 117.3 מיליארד שקל, הגבוה בתולדות המדינה .
שנית, עיקר השוק כאמור היום מתנהל באמצעות הטבות תנאי תשלום חסרי תקדים כלומר משקיעים, משפרי דיור ומחוסרי דיור לא מתמודדים עם הצורך בלקיחת משכנתא בתנאי השוק הקיימים והריבית הגבוהה כי כל התשלומים העתידיים למעט ההון העצמי הנדרש בחוזה משולם סמוך למסירה ואין צורך כרגע לקחת משכנתא, כיוון שכל המימון נעשה על ידי היזמים או באמצעות הון עצמי למימון הביצוע או לחלופין באמצעות הלוואות קבלן שמשולמות על ידי הקונה אולם הריבית וההצמדה משולמות על ידי הקבלן מראש לבנק.
ישנה ירידה בהתחלות הבנייה, עלייה במחירי הביצוע, וחשש גדול של קבלנים לפתוח פרויקטים חדשים (עד לפני כחודשיים שלושה), מלאי הדירות הלא מכורות מצטמצם בהדרגה כאשר קצב הילודה בישראל הוא הגבוה ביותר במדינות ה-OECD והצורך בדירות בישראל עולה מול הממוצע השנתי של התחלת בנייתן של 50 אלף דירות בממוצע בשנה.
כלומר, מרבית הקונים בשוק כיום אינם מתמודדים עם הצורך בתשלומים שוטפים לאורך תקופת הבנייה וכאשר הציפייה של כולם בשוק שהמחירים בעוד ארבע שנים יהיו גבוהים יותר לטובת משקיעים שיבקשו לממש את ההשקעה שלהם, משפרי הדיור שאינם צריכים כרגע למכור את דירתם עד כמעט כניסה לדירה החדשה שרכשו ומחוסרי הדיור שאינם צריכים לשלם שכירות כיום לצד תשלומי משכנתא שוטפים .
התפיסה של הקונים בשוק של היום היא שהמחירים ימשיכו לעלות ולכן נכון לקנות כרגע דירה כאשר אין צורך לשלמה ובעצם הלקוחות מרגישים שהם לוקחים "אופציה" על היזם ולכן ברגע המימוש יוכלו למכור את הנכס לצד ג', להשלים את העסקה או למכור את הנכס שנמצא בבעלותם ובאמצעות המכירה לממן את הרכישה.
חשוב לתת את הדעת מה יקרה אם המחירים בשוק לא יעלו בעוד 4-3 שנים וברגע המסירה הלקוח יצטרך להשלים את העסקה / לקבל משכנתא / למכור נכס שבבעלותו ומה יהיו התנאים הכלכליים בישראל באותה התקופה.
מהם הכוחות שפועלים על השוק בימים אלו?
- 1 משק במצב מלחמה.
- 2 קצב מכירות נדל"ני הולך וגובר.
- 3 עתיד לא ברור מבחינה מדינית / ביטחונית / פוליטית.
- 4 אנטישמיות הולכת וגוברת בעולם הגורמת ליהודים ולישראלים לשעבר לחשב מסלול מחדש.
- 5 ריבית גבוהה.
- 6 מבצעי מימון אגרסיביים של יזמים לצד הטבות חסרי תקדים ופטור ממדד.
- 7 גרעון תקציבי וצפי להעלאת מיסים עד סוף השנה .
- 8 עליית מחירי הביצוע לאור איומי והתקפות החותים בתימן, הסנקציות הטורקיות ועלייה של מחירי חומרי גלם ושכר עבודה לצד ירידה בכמות הפועלים המגיעים לארץ מיהודה ושומרון.
- 9 מגמה חדשה של עלייה במחירי הדירות אחרי שנה וחצי של סטגנציה בשוק וירידות מחירים קלות בחלק מהאזורים.
- 10 ירידה במלאי התחלות הבנייה בישראל וקבלנים ששוקלים האם לצאת למכירות או להמתין.
לסיכום, אי הודאות בישראל כרגע לאור המלחמה המתמשכת, אי הידיעה כיצד יסתיים המצב בגבול הצפוני וההשפעה של המלחמה על המצב הכלכלי בישראל, המדיני, הביטחוני והפוליטי מקשה לקבוע האם נראה אופוריה מתמשכת או טרגדיה מתקרבת בשוק הנדל"ן הישראלי. על כולנו להישאר אופטימיים.
