מחר במגזין הנדל"ן בית + של הד הקריות
שימוש חורג הוא תופעה נפוצה בענף הנדל"ן בישראל, בענף העסקי למטרת משרדים, קליניקות, חנויות או אפילו גן ילדים. השימוש החורג ניתן לתקופה של עד שבע שנים. רבים אינם יודעים כי למרות שהם מסבים את נכס המגורים לעסק פעיל, הגדרת הנכס עדיין נשארת כמגורים, הן בהיתר הבנייה והן בטאבו, והכוונה היא לרשיון לשימוש בנכס בלבד למטרת עסק.
פלג גרינברג, הבעלים של משרד האדריכלות ג.מ אדריכלות ובינוי בע"מ, המתמחה בהוצאת רישיונות בנייה ועסק מסביר, כי ברבות השנים התרחבה תופעת השימוש החורג והפכה להליך סטנדרטי ושכיח בוועדות המקומיות לתכנון ובנייה. המושג "שימוש חורג" נולד בזמן בניית משכן הכנסת בירושלים. במשך זמן הבנייה, חברי הכנסת היו צריכים מקום לעבוד ולהתדיין בו, ואז הם התמקמו בנכס בתל אביב, אשר לא היה מיועד במקור לשימוש שלהם.
צילום: רותם כבסה
גרינברג: "לשימוש חורג יש כמה סיבות: אין מספיק מקומות פנויים לפתיחת משרדים. למסחר, יש יותר מקומות פנויים, אך עדיין לא בקצב פתיחת העסקים ברמה השנתית. לכן, באין אופציה למשרדים ו/או חנויות להשכרה, קובעים בעלי העסקים את משכנם בבתי מגורים ופותחים בהליך רישוי של 'שימוש חורג'".
לאחרונה עברה בכנסת בקריאה שלישית הצעת חוק, שמבקשת לבטל את עניין השימושים החורגים. לדברי גרינברג, מדובר בהצעת חוק שגויה לחלוטין. "כל עוד לא ייבנו מספיק מתחמי משרדים, אין כל עניין בביטול ה'שימוש החורג', מה גם שזה הפסד נטו לרשויות ולוועדות התכנון המקומיות, שכן על שימוש חורג העסקים משלמים ארנונה מוגדלת לצד אגרות, היטלי השבחה ומיסים נוספים, שמשולמים כאשר מבצעים את הליך ה'שימוש החורג'. מדובר בהפסד של עשרות מיליוני שקלים בשנה, אשר יבואו על חשבוננו עקב חוסר עתידי בתקציב", מסביר גרינברג.
המדריך להוצאת היתר לשימוש חורג
ברגע שפותחים עסק בדירת מגורים, יש לגשת למשרד תכנון כדי שילווה את הליך רישוי השימוש החורג. ההליך טומן בחובו: הכנת תוכניות על ידי המתכנן, הגשה לרשויות השונות (עירייה, ועדת בניין ערים, הג"א וכו').
יש להחתים את הדיירים כדי לקבל הסכמה מהם לשימוש החורג. דייר שמתנגד רשאי לפנות לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ולשטוח את טענותיו. לאחר קבלת האישור מהוועדה המקומית, יש לשלם לה היטל השבחה וקרן חניות על פי הצורך.
יש לשלם היטל השבחה עקב השבחת הנכס בתקופה שבה הוא יתפקד כעסק. הרשויות מתייחסות לנכס המשמש כעסק כמקום רווחי, ולכן הן גובות היטל השבחה. את גובה סכום ההשבחה קובע שמאי, אות שוכרת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. הסכום משתנה, כמובן, בהתאם לאופי העסק (משרד או מסחר), בהתאם לשטח העסק ובהתאם למיקומו.
קרן חנייה יש לשלם (אם צריך), מכיוון שברגע שנכס המגורים משמש כעסק, הוא דורש יותר חניות מאשר דירת מגורים. הכל נקבע על פי תקני חניה. לדוגמה: נכס מגורים בשטח של עד 120 מ"ר דורש חנייה אחת בלבד על פי התקן. אותו הנכס שהופך, למשל, למשרד, דורש פתרון חניה לכל 40 מ"ר. כך שיש למצוא פתרון לעוד שתי חניות על המגרש. אם אין פתרון בתוך המגרש, ישלם המבקש קרן חניה על חוסר בשתי חניות. הכסף שישולם, יופקד לקרן מיוחדת ובכסף הזה אמורה הרשות המקומית לסלול חניות במרחק של עד 300 מטר מהנכס. אם אין מקום מיועד במרחק זה, הרשות מוסמכת לסלול את החניות ברחבי כל העיר ולטובת הציבור.
לסיכום אומר גרינברג: "לא נקל ראש לעניין המטרדים שיכולים ליצור עסקים בבתי מגורים, אך עניין זה פתיר ולכן השימוש החורג הוא תמיד זמני וקצוב. אם עסק מסוים קיבל רישיון לשימוש כמשרד בבית מגורים במשך שלוש שנים ובמשך אותה תקופה קצובה הוכח
