דיור ציבורי – מה רצוי ולא רצוי לבצע

האם לדייר כדאי להגיש בקשה לוועדה בעצמו ?

בקשות לוועדה הפנימית של החברה המשכנת (עמידר, עמיגור, שיקמונה וכד'), או לוועדה של משרד השיכון, ניתן להגיש באמצעות עורך דין, או באופן עצמאי.  מצד אחד,  ניסוח הבקשה באופן עצמאי חוסך כמובן את שכר הטרחה לעורך דיון דיור ציבורי בחיפה.  מצד שני,  ניסוח הבקשה באופן עצמאי  יכול להביא לכך שהבקשה תכלול   טיעונים / עובדות, אשר יכולים להטות את דעת הוועדה לרעת המבקש ובכך לגרום לו נזק.  כדי לנסח בקשה לוועדה (למשל : בקשה להכרה כ"דייר ממשיך") יש להכיר לעומק את הנהלים, החוקים והצווים שעוסקים בעניין זה. לכן גם ברור שהבקשה המוגשת, צריכה להסביר לוועדה מדוע המבקש עומד בכללים הנדרשים באותם חוקים/נהלים וצווים ולרוב, דברי חקיקה אלו לא מוכרים למגיש הבקשה. לכן, ניסוח עצמאי שאינו כולל את כל העובדות  הנדרשות או כל הטיעונים הנדרשים, או אפילו סותר את הנדרש בחוק, עלול לחשוף את המבקש לנזק עתידי : נזק כזה  יכול להתרחש כמובן בתשובה (החלטה) שלילית של הוועדה, אבל גם מעבר לכך: אם ירצה המבקש להגיש ערעור לוועדה גבוהה יותר, או אפילו להגיש עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי כנגד ההחלטות, תסתמך הוועדה (או בית המשפט המחוזי בעתירה מנהלית), על העובדות שציין בבקשה  הראשונית שהגיש בעצמו.  מכאן ניתן להבין שאם הבקשה הראשונית שהגיש בעצמו היא חסרה או כוללת נתונים/ טיעונים שגויים,  עלול להגרם לו נזק משמעותי ומתמשך.

האם דייר חייב לפנות את דירתו מיד כשקיבל מכתב התראה ?

באופן כללי התשובה לשאלה זו היא שלילית. הנה ההסבר: החברות המשכנות ("עמידר", עמיגור, "שיקמונה" וכד') אחראיות לגביית שכר הדירה מדיירים של  הדיור הציבורי.  אם למשל נצבר חוב משמעותי של שכר דירה יהווה הדבר  הפרה יסודית של החוזה מול החברה ועילת פינוי. במקרה  כזה, החברה המשכנת צפויה לשלוח לדייר מכתב התראה ואז נשאלת השאלה האם עליו לפנות את הדירה מיד עם קבלת מכתב ההתראה ? כאמור התשובה לכך שלילית וזאת במדיה ויש לדייר טענות הגנה ראויות כנגד החוב. במקרה כזה, אם לא הצליח לשכנע את החברה שבצדקתו, הוא יכול וצריך להמתין להגשת תביעת פינוי ע"י החברה המשכנת. גם אם לדעת החברה עצמה  קיימת עילה מוצדקת לפינוי, היא אינה רשאית לפנות אותו מהדירה בעצמה : כדי להביא לפינויו מהדירה,  היא חייבת  להגיש תחילה כתב תביעה לבית המשפט, להביא לבירור העניין מול הנתבע בבית המשפט, לקבל נגדו פסק דין ולבסוף, לתת ללשכת ההוצאה לפועל לבצע את פסק הדין שניתן. מדובר בהליך שאינו קצר, ואם הדייר מתגונן באמצעות ייצוג משפטי איכותי ויש לו טענות הגנה ראויות,  יכול ההליך להימשך גם מספר שנים עד למתן פסק דין.

סוג אחר של  תביעות לפינוי הדירה  הוא טענה ל"דייר ממשיך": במקרה שהדייר החוזי  (שחתום על החוזה מול החברה) נפטר וקרוביו שגרו אתו בדירה, מבקשים להכיר  בהם כ"דיירים ממשיכים". בסוג תביעות כזה, מתעוררת ברוב המקרים מחלוקת בשאלה האם הקרוב באמת התגורר בדירה עם הדייר הזכאי עד לפטירתו, במשך כל התקופות הנדרשות בחוק. חשוב לציין : גם אם "ביקורי המעגל" (בדיקות תקופתיות שאמורות החברות לבצע בדירה כל  שנה), מראים שקרובי הדייר החוזי לא התגוררו בדירה  עד הפטירה, לא מדובר בסוף פסוק מאחר וניתן לסתור את רישומי החברה בביקורי המעגל שערכה. יצוין שהבקשות להכרה כ"דייר ממשיך", מוגשות לחברה המשכנת עצמה ובמקרה של ערר – לוועדה של משרד השיכון. הוועדות בדרך כלל לא יסטו מהמסקנה שבביקור המעגל, כלומר:  אם ביקור המעגל מציין שאין רצף מגורים נדרש של הקרוב בדירה, הן צפויות לדחות את הבקשה. במקרה שהוועדות דחו את הבקשה  בגלל שאין רצף מגורים נדרש, אז הדרך היחידה לסתור את ביקורי המעגל ה"שליליים" האלה, היא באמצעות הליך משפטי. הוכחת רצף מגורים של  ה"קרוב" לא  פשוטה ויש לפעול בטקטיקה נכונה להוכחתה בביהמ"ש. בתיק שבו ייצג משרדנו קבע בית המשפט כי הוא מעדיף את גרסת קרובי המשפחה על גרסת עובדי החברה שערכו את ביקורי המעגל. בעקבות פסה"ד זכו קרובי המנוח להמשיך ולהתגורר כשוכרים בדירה ואף בזכות העתידית לרכוש אותה בהנחה של עשרות אחוזים משוויה בשוק  (ת.א. 6218-12-18).

מבחינה פרקטית, כאשר נודע לחברה המשכנת על פטירתו של  הדייר החוזי היא  צפויה לשלוח  לקרוב המשפחה המתגורר בדירה מכתב התראה, להודיע לו שאין לו זכויות בדירה ולדרוש פינוי. בשלב זה  נשאלת השאלה האם עליו לפנות את הדירה רק בהסתמך על מכתב ההתראה?

גם כאן, אין לחברה  סמכות חוקית לפנותו מבלי שהתביעה תתברר בבית המשפט ולכן, אם יש לו טענות ראויות  בקשר להיותו "דייר ממשיך" עליו לעמוד עליהן ולא לפנות את הנכס. מצד שני, אם לדייר אין טענות ראויות והוא רק מבקש לקבל מספר חודשים נוספים של קורת גג בדירה, עליו להביא בחשבון שכאשר  תוגש תביעת פינוי ע"י החברה, היא תהיה רשאית לצרף לכתב התביעה גם דרישה לפיצוי של "שכר טרחה ראוי" עבור כל חודש שהתגורר בדירה.

האם ומתי כדאי לנצל את הזכות לרכישת דירה ציבורית ?

מבצעי הרכישה של המדינה בקשר לרכישת הדירות הציבוריות ע"י הדייר החוזי, מקנים לו  הנחות גבוהות מאד,  לעיתים עשרות אחוזים ממחיר הנכס.  משרדנו נתקל לא פעם במקרים בהם המתינו הדייר וקרוביו ולא התחילו הליך רכישה, אך בחלוף הזמן נקלע הדייר החוזי למצב בריאותי קשה, הועבר למוסד סיעודי ונפטר. עניין  הרכישה יכול להיעצר  בכמה נקודות זמן:

אם נפטר  הדייר החוזי לפני שהתחיל בתהליך הרכישה, עלולה זכות הרכישה של הדייר החוזי "ללכת לאיבוד" (בהקשר זה חשוב לציין שזכויות רכישה של קרוב משפחה שהוכר כ"דייר ממשיך", נחותות בהרבה מזכויות רכישה של הדייר החוזי בעצמו – כלומר ההנחה פחותה משמעותית).

מצב אחר הוא כאשר העניין מצוי ב"שלב ביניים", כלומר  : הדייר החוזי ביקש לקנות את הדירה שבה מתגורר, התחיל בתהליך רכישה, אבל נפטר לפני שהתהליך הושלם – האם זכות הרכישה של המנוח תועבר ליורשים שלו ? במקרה כזה חשוב לבדוק את כל הנסיבות, כולל השאלה עד איזה שלב ברכישה הספיק הדייר להגיע לפני הפטירה ?  האם נערכה שמאות של הדירה ? האם התקבלה הודעה על תנאי הרכישה ?

בהקשר זה חשוב לציין שלעיתים היורשים מבקשים להמשיך בתהליך הרכישה שהופסק עקב הפטירה, אבל החברה נותנת תשובה שלילית. יש לציין שהוועדה שדנה בבקשות אלה מוסמכת לאשר רכישה ע"י היורשים גם אם לא התמלאו כל הכללים בנוהל. במקרה סירוב שאינו מוצדק, יידרשו היורשים לפנות לעורך דין דיור ציבורי בחיפה, טירת הכרמל, נשר והקריות ולהגיש בקשה לוועדה או אפילו לנקוט בהליך משפטי מתאים כגון עתירה מנהלית, כדי לקבל את זכות הרכישה כיורשים.  דוגמה למקרה כזה בו טיפל משרדנו: היורשים פנו למשרדנו לאחר סירוב מצד החברה המשכנת. משרדנו הגיש  בשמם בקשה להמשך הליך המכר, למרות שלא קוימו במלואם התנאים הנדרשים בחוק והבקשה אושרה ע"י הוועדה. היורשים קיבלו את הזכות להשלים את תהליך הרכישה בהנחה גבוהה הודות לוותק הגבוה של המנוחה בדירה  (התגוררה בדירה עשרות שנים).

לכן, המסקנה מכל המצבים שתוארו, היא שאין שום סיבה להמתין  – יש להתחיל במימוש זכות הרכישה של הדירה כמה שיותר מוקדם ולסייע לדייר החוזי לסיים את תהליך הרכישה בהצלחה. חשוב לציין שהפרוצדורה של הרכישה עצמה,  עלולה לקחת מספר חודשים.

משרד עורך דין שי דנה הוא בעל ניסיון רב בתחום הדיור הציבורי, ומטפל מזה שנים רבות בתביעות פינוי רבות ובעתירות מנהליות כנגד משרדי ממשלה והחברות המשכנות באזור הצפון. כמו כן המשרד משמש כעורך דין  פשיטת רגל בחיפה, עורך דין חדלות פירעון בחיפה, עורך דין חדלות פירעון בנשר, קריות וטירת הכרמל, עורך דין פשיטת רגל בקריות, נשר וטירת הכרמל. משרדנו מטפל מזה שנים רבות בתביעת פינוי עמידר שיקמונה ועמיגור באזור הצפון. אל תוותרו על זכויותיכם ופנו עוד היום למשרדנו לקבלת ייצוג משפטי מקצועי בעניין ייצוג בתביעות פינוי של דיור ציבורי ע"י עורך דין דיור ציבורי  בחיפה, נשר, טירת כרמל והקריות.