לפני חצי שנה יצאו לדרך שתי תוכניות ממשלתיות, בהובלת שר האוצר יאיר לפיד, שמטרתן להוזיל את שוק הנדל"ן בארץ: תוכנית מע"מ אפס ותוכנית מחיר מטרה. שתי התוכנית, כשהיו עוד בשלב ההצהרות,הביאו להאטה משמעותית בשוק הנדל"ן. על פי הנתונים, ברבעון השני והשלישי של השנה, צנחה מכירת הדירות החדשות בכ-30-40 אחוז. רוכשים פוטנציאליים לקחו את ההצהרות ברצינות וחיכו.
רוה איתן, סמנכ"ל מחקר בחברת מדלן מסביר: "הגבלת המחיר בחוק מע"מ אפס על 1.6 מיליון שקלים לדירה חדשה לא מבטיחה שכל דירה מתחת לאותו הסכום, אכן תהיה זכאית להטבה. בחישובים לרפורמה, נכנס לתמונה השמאי הממשלתי, והמטרה שהדירה תהיה זולה מהמחיר שיקבע השמאי לאותו אזור (במונחי מחיר למ"ר) לאור זאת השמאי הממשלתי עורך חישוב של כל אזור בארץ בכל עיר ויפרסם את יפרסם מחיר מירבי למ"ר באותו אזור ("ערך למ"ר דירתי") לפי המחיר המייצג תימכר דירה בהטבת המע"מ.
"הרפורמה, בגלל האופי שלה, תביא לשינוי בכללי המשחק שאנו רגילים אליהם עד היום. אם זה לא יקרה, נראה רוכשים שיוותרו על ההטבה ויחזרו לשוק. תרחיש נוסף: כמות הדירות המוטבות תעמוד על 25 אלף דירות בשנה שיימכרו ב-15-20 אחוזים פחות ממחיר השוק. מדובר על כמות משמעותית שכן בשנה נבנות בארץ בין 35 ל-40 אלף דירות בשנה".
עברו למהדורה הדיגיטלית של צפון -1
מי באמת ירוויח מההטבה?
לדוגמה: דירת ארבעה חדרים, 100 מ"ר, שנמכרת כיום בעכו בפרויקטים חדשים ב-900 אלף שקלים. זוג צעיר צריך לבדוק האם הדירה נמכרת בזול ביחס לאותו האזור. על פי המחיר היא תיכנס להטבה. בתרחיש אחר, ערך הקרקע יכול להיות יותר גבוה מהמחיר שהיזם תכנן למכור. כך שהדירה שהוא תכנן למכור ב-850 אלף תעלה פתאום 900 אלף שקלים. הלקוח ישלם על הדירה 762 אלף שקלים וירגיש מאושר, אך למעשה את ההטבה, בסך 70 אלף שקלים, הרוויח הקבלן. כלומר: המדינה נתנה סבסוד של 120 אלף שקלים, ומי שהרוויח את רוב הסבסוד הן חברות הבנייה.
איתן: "היזמים נערכים לשינוי בכללי המשחק. אם עד כה נכנסו רוכשים וביקשו דירה עם נוף לים, הם ייכנסו ויבקשו דירה מוטבת בחוק המע"מ, כי השוק נערך כדי לתכנן רווחיות בהתאם לתוכניות הבנייה וההשקעה. הנחה של 15 אחוז ממחיר השוק היא משמעותית, אך רצוי לא ללכת אחרי העדר ולבדוק את כדאיות ההשקעה במסגרת ההטבה. הצפי הוא שכל מי שזכאי להטבה לא יקנה דירה בלי ההטבה וינסה למצוא את המסלול הכדאי עבורו. בגלל שהביקושים יהיו הרבה יותר גדולים מההיצע, תהיה התנפלות על הדירות. רוכש פוטנציאלי ימתין אפילו עוד שנתיים כדי לנצל את ההטבה".
שוק היד השנייה
אם מע"מ אפס אכן יעבור, תהיה לו השפעה ישירה על דירות יד שנייה. זוגות צעירים הם קהל היעד הרוכש דירות יד שנייה בסכומים של 700~800 אלף שקלים. עם החלת הרפורמה אותו קהל יעד יוכל לרכוש דירות חדשות. איתן: "פלח השוק של זוגות צעירים לא יפספס את ההטבה והם ירכשו דירות חדשות. זה יוביל לכך, כי שוק דירות היד השנייה יסבול מירידה בביקושים של אותו פלח שוק.
"90 אחוז מהדירות החדשות למכירה בצפון ובדרום הן מתחת ל-1.6 מיליון שקלים. במרכז הן עומדות על 50 אחוז. אם בפריפריה דירות נמכרות בפחות מ-1.6 מיליון, מוטב לזוג צעיר מגבעתיים לממש את ההטבה ולרכוש דירה להשקעה בנהריה. אם הוא לא יקנה, הוא יוותר על הטבה מהמדינה. החוק יוליד משקיעים חדשים בעל כורחם שבכלל לא ציפו או התכוונו להיות כאלה. הם פשוט רוצים להישאר במרכז הארץ, אבל לא לפספס את ההטבה. בעוד חמש שנים הם יוכלו למכור את הדירה במסגרת החוק".
כגודל הציפיות
במחירי הדירות הממוצעים של משרד הבינוי והשיכון לרבעון השני של השנה בולט השינוי בתמהיל הדירות החדשות וצמצום משמעותי ברכישת דירות חדשות זולות, לאור הציפייה להכללתן במסגרת תוכניות הדיור החדשות. ברבעון השני של השנה הגיע המחיר הממוצע לדירה חדשה ל-1.605 מיליון שקלים, עלייה ריאלית של 2.5 אחוזים לעומת הרבעון הראשון השנה. נרשמה ירידה חדה בעסקות בדירות חדשות במחיר של עד מיליון שקלים, שהגיע ל~19 אחוזים ברבעון השני של 2014 לעומת 32 אחוזים ברבעון המקביל אשתקד. מנגד, נרשמה עלייה במשקל משפרי דיור (מ-39 אחוזים ל~46 אחוזים).
לדברי יו"ר ארגון קבלני חיפה והמפרץ ומנכ"ל חברת צמח המרמן, חיים פייגלין, הביקושים לדירות בכל אזור הצפון גבוהים מאוד. פייגלין: "אחרי שנים שבהן ההיצע היה נמוך, אנו רואים היום ביקושים לדירות גם מצד משפרי דיור, גם מצד משקיעים וגם מצד זוגות צעירים. יש לזכור, כי מחירי הדירות בצפון הם עדיין נמוכים באופן יחסי בהשוואה לשאר אזורי הארץ".
לדבריו, למרות שמע"מ אפס טרם יצא לפועל, את חודש ספטמבר ניתן להגדיר כחודש המהפך שבו לרוכשי הדירות נמאס להמתין למהלכי הממשלה. בחודש מרס המליצו שר האוצר יאיר לפיד ושר השיכון אורי אריאל לרוכשים לא לרכוש דירה ולהמתין להוזלת המחירים, אולם כשהתפרסמו נתוני מחירי הדירות לרבעון השני, גילו רוכשי הדירות שבזמן שהם המתינו ליישום מהלכי הממשלה, מחירי הדירות המשיכו לעלות. באשר לחודשים הבאים, פייגלין מעריך, כי ללא קשר ליישום מע"מ אפס, הביקושים לדירות יגדלו אך הממשלה לא תצליח להגדיל את ההיצע כנדרש ולכן מחירי הדירות ימשיכו לעלות.
