המעבר ל“שטח כולל” – שינוי שמשנה את כללי המשחק
אחד השינויים המהותיים ביותר הוא המעבר לשיטת “שטח כולל” בחישוב שטחי הבנייה. בתוכניות שאושרו לאחר דצמבר 2023, ההפרדה הקלאסית בין שטחים עיקריים ושטחי שירות נעלמת, כל ההיתרים מוגדרים לפי שטח כולל שמאחד הכל תחת קטגוריה אחת. המשמעות: השטח שמופיע בתוכנית הוא הסופי, ואין אפשרות להוסיף מעבר לכך. כל מטר שמוקצה לממ“ד, מחסן או שטח שירות נגרע מהמכסה. עבור בעלי נכסים, השינוי דורש תכנון מדוקדק יותר מאי פעם.
הארכת תוקף היתרים וביטול אישור תחילת עבודות
תיקון לתקנות התכנון והבנייה שנכנס לתוקף בנובמבר 2025 הביא שינויים משמעותיים:
- תוקף החלטה לאשר היתר הוארך משנתיים לשלוש שנים, ותוקף היתר הבנייה עצמו הוארך משלוש לשש שנים – גמישות משמעותית בתכנון לוחות הזמנים.
- היתרים שהיו בתוקף עד 19.11.25 הוארכו אוטומטית במערכת רישוי זמין.
- בוטלה הדרישה לאישור תחילת עבודות עבור מבני מגורים חדשים העומדים בתנאים מסוימים, קיצור משמעותי מרגע קבלת ההיתר ועד תחילת הבנייה.
למה אדריכל מנוסה הוא ההבדל בין הצלחה לכישלון
מול השינויים התכופים, תפקידו של האדריכל הפך למורכב הרבה יותר מבעבר. מעבר לתכנון הפיזי, האדריכל נדרש לשלוט ברזי הרגולציה, להכיר הבדלים בין תוכניות ישנות לחדשות בנוגע לחישובי שטחים, ולנצל הזדמנויות שהתיקונים מציעים. תיקון 160 למשל הרחיב את סמכויות הוועדה המקומית, כך שהיום ניתן לאשר בה נושאים שבעבר דרשו מעבר לוועדה מחוזית, אדריכל מקצועי שמכיר זאת ידע להפנות את הבקשה לערוץ הנכון ולחסוך חודשים של המתנה. אנחנו בסטודיו מרים בסקון אדריכלים עוקבים באופן שוטף אחר כל שינוי ותיקון, ומוודאים שכל פרויקט נהנה מהעדכונים האחרונים.
הרחבת סמכויות הוועדה המקומית – הזדמנויות חדשות
- תיקון 160 פותח דלתות חדשות לבעלי נכסים:
- הוועדה המקומית יכולה לאשר תוספת שטחים במגרשי מגורים גם ללא תמ“א 38 – בבנייה רוויה עד 25% ובבנייה שאינה רוויה עד 7%.
- הוסרו מגבלות על מבנים שאינם טעוני חיזוק, מה שמאפשר הוספת זכויות בנייה למגרשים שבעבר לא היו זכאים.
- לוחות הזמנים קוצרו: טיפול ועדה מקומית ירד מ-8 ל-6 חודשים, ואישורים חיצוניים מ-12 ל-9 חודשים.
צמצום ההקלות – למה חשוב לתכנן נכון מההתחלה
שינוי נוסף שמחזק את הצורך בליווי מקצועי הוא הצמצום באפשרות לבקש הקלות. מינואר 2025, הקלות אפשריות בעיקר לתוספות למבנים קיימים שבנייתם הושלמה לפחות 8 שנים לפני הבקשה. במקרים שאושרה תוכנית שהרחיבה ניצול מקרקעין בתחום מסוים, לא ניתן לבקש הקלה נוספת באותו נושא. המשמעות ברורה: מי שמתכנן פרויקט חדש חייב לוודא שהתכנון מנצל את מלוא הזכויות מההתחלה, כי אפשרויות התיקון בדיעבד הצטמצמו. אדריכל שמכיר את המגבלות ידע לתכנן מראש כך שלא תידרש הקלה כלל.
איך לבחור את האדריכל הנכון לפרויקט שלכם?
בחירת אדריכל לפרויקט היא החלטה שתשפיע על כל שלב, מהתכנון ועד קבלת היתרי בניה לאור השינויים, שימו לב ל:
- ניסיון מוכח מול ועדות תכנון ורשויות רישוי: אדריכל שמכיר נהלים, קורא נכון תוכניות בניין עיר ומבין את מערכת רישוי זמין, חוסך זמן יקר וכסף.
- עדכניות מקצועית: ודאו שהאדריכל מעודכן בתיקוני חקיקה, שיטת השטח הכולל, שינויי סמכויות ועדות וצמצום ההקלות.
- גישה הוליסטית: אדריכל טוב חושב על מיצוי זכויות, התאמה לתקנות ותכנון שימנע צורך בהקלות או שינויים יקרים בהמשך.
לסיכום
תהליך קבלת היתרי בניה בישראל לא היה מעולם פשוט, אך השינויים של 2025-2026 הפכו אותו למורכב עוד יותר, ובמקביל, גם למלא הזדמנויות. המעבר לשטח כולל, הארכת תוקף היתרים, הרחבת סמכויות ועדות מקומיות וצמצום ההקלות מצביעים על כיוון אחד: חשיבות התכנון המקצועי מהרגע הראשון. אנחנו בסטודיו מרים בסקון אדריכלים מאמינים שהשקעה בליווי אדריכלי מקצועי היא לא הוצאה, היא חיסכון שמונע טעויות, מקצר זמנים ומוודא שהפרויקט ממצה את מלוא הפוטנציאל.
