כל מה שצריך לדעת על קבוצות רכישה

חושבים להיכנס לקבוצת רכישה? אז יש כמה עובדות חשובות שאתם חייבים לדעת: החל מהשאלה מהי קבוצת רכישה, דרך היכרות עם אופן ההתנהלות שלה מול הבנקים ועד בירור איך רושמים שעבוד. אל תחתמו לפני שתקראו
Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on whatsapp
Share on telegram
Share on print
כל מה שצריך לדעת על קבוצות רכישה | צילום: pexels

בחסות בנק לאומי

אנשים פרטיים שמתאגדים יחד על מנת לרכוש קרקע ולבנות עליה פרויקט מגורים עושים את זה כדי להוזיל עלויות או על מנת לבחור את השכנים. התאגדות כזו מכונה בעגה המקצועית "קבוצת רכישה", ויש נתונים שמראים ששיעור התחלות הבנייה בקבוצות הרכישה עמד בשנים 2010-2014 על כ-25% מתוך כלל התחלות הבנייה.

על אף שבשנים האחרונות הצטמצם הנתח של קבוצות הרכישה בשיעור התחלות הבנייה, יש עדיין יתרונות מובהקים להתאגדות מן הסוג הזה. קודם כל, קבוצת רכישה יכולה להתארגן באופן עצמאי או באמצעות חברה שמארגנת את כל שלבי הרכישה והבנייה. שנית, קבוצת רכישה מאפשרת לחבריה להקטין את פערי התיווך שבקניית נכס: בתוך קבוצת הרכישה, הקבלן הוא המבצע בלבד ואילו החברים הם היזמים שמנהלים את הפרויקט באופן עצמאי.

כך תעשו זאת נכון

היכרות עם המאפיינים הכלליים של קבוצת רכישה היא הצעד הראשון והחשוב ביותר בהחלטה האם לקנות נכס נדל"ן באופן כזה. בשלב הבא, צריך להבין איך עושים זאת נכון וכיצד מתגברים על הקשיים שמאפיינים סוגים כאלה ואחרים של קבוצות רכישה ברחבי הארץ.

ברמה הפרקטית, הדרך לנצל את היתרונות של קבוצת רכישה היא להשקיע בשכירת אנשי מקצוע. גם אם מטרת העל היא לחסוך בהוצאות ולהפקיד כמה שיותר משימות אצל חברי הקבוצה, עדיין יש צורך להעסיק עורך דין, אדריכל, רואה חשבון, מהנדס וכן הלאה. בשלב של בחירת בעלי המקצוע, חשוב לנהל דיון פתוח בין חברי קבוצת הרכישה ולחשב כל הזמן את העלויות המצטברות מבחינת שכר טרחה.

איזה הון עצמי צריך כדי לקבל משכנתא?

מלבד ניהול יום יומי של הפרויקט בשטח, יש את הנושא של התנהלות מול הבנקים. כל קבוצת רכישה צריכה בנק מסחרי שילווה את הפרויקט ועליה לפתוח חשבון מיוחד שנקרא "ליווי פרויקט". בנוסף, קבוצת רכישה צריכה מטבע הדברים בנק משכנתאות שיעמיד לרשותה מסגרת אשראי. מבחינת מימון, לכל אחד מחברי הקבוצה צריך להיות הון עצמי של כ-30% מערך הפרויקט, בדומה להון הנדרש על ידי הבנק ברכישת דירה באופן עצמאי.

חשוב להבין שהבנק המסחרי שמלווה את הפרויקט הוא הבנק שבו לוקחים משכנתא ולא ניתן לפצל בין בנקים שונים. הסיבה לכך היא שהבנק הממן רושם משכנתא על המקרקעין בשלמותו, כדי להבטיח את ההתחייבויות של כל המשתתפים בקבוצת הרכישה. חוץ מזה, הבנק רושם מלבד השעבוד הכולל גם משכנתא פרטנית לכל אחד מחברי הקבוצה.

כך מעבירים את התשלום למימון הפרויקט

מנהלי קבוצת רכישה מקבלים במהלך החודש דרישות תשלום מהספקים השונים, בהתאם לקצב התקדמות הפרויקט. לפי הדרישות הללו, כל חבר בקבוצה נדרש אחת לתקופה מסוימת להעביר את חלקו בתשלום לחשבון הליווי – בין אם ישירות מההון העצמי או במסגרת האשראי שהועמדה לטובתו על ידי הבנק למשכנתאות.

הסכומים מופקדים לחשבון בנק שזכויות החתימה בו שמורות רק לנציגות קבוצת הרכישה. זהו "חשבון הפרויקט", ממנו מעבירים (באישור הבנק) את הכספים לצורך ביצוע התשלומים לספקים.

בסיום הפרויקט, יש להפיק מכתב החרגה שבמסגרתו מאשר הבנק לכל צד שלישי כי השעבוד הרובץ על המקרקעין אינו חלק על חלק ממנו – כמו דירה בפרויקט. לאחר מכן, נותר רק שעבוד פרטי על המשכנתא הפרטית שלקח הלווה ושאותה מסירים רק בעת הפירעון המלא.

כתבה זו אינו מהווה הצעה או התחייבות למתן הלוואה. אישור כל הלוואה, סכומה ותנאיה נתונים לשיקול דעתו הבלעדי של הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.

אהבתם? שתפו!

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on whatsapp
Share on telegram
Share on print

תגיות

אולי גם יעניין אותך

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

שיתוף ברשתות החברתיות

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on whatsapp
Share on telegram