ההוצאה העיקרית בפרויקט בנייה היא עלות הקבלן, סכום לא מבוטל שמביא יזמים רבים בעיקר מתחילים להתפתות ולחסוך את ההוצאה ולנהל את הפרויקט בעצמם. אם מוסיפים גם את חלום הבלהות על הסתבכויות עם קבלנים, קל להבין כמה קל ליזם לוותר על קבלן ראשי.
הטענה המרכזית של כתבה זאת היא אחת וחד משמעית: עלותו של קבלן תמיד מצדיקה את המחיר ובמקרים רבים היא עשויה לחסוך ליזם הרבה מאוד כסף והסתבכויות. תפקידו של הקבלן לוט בענני אבק וטיח, רווחת התחושה שהקבלן, במקרה הטוב, בעצם רק שוכר קבלני משנה, דבר שכל יזם יכול לעשות בעצמו, ובמקרה הגרוע הוא גם מוסיף 10 אחוז על שכרו של כל אחד מקבלני המשנה ומשלשל אותם לכיסו. מרבית היזמים הוותיקים והרציניים, לא יעלו על דעתם לגשת לביצוע פרויקט ללא קבלן אחראי בשכר. אם זה לא מספיק, פרויקטים רבים שנבנו ללא קבלן הסתיימו בהסתבכות, בחריגות בלוחות זמנים ובתקציב, ולפעמים במותו ללא עת של הפרויקט כולו.
גיוס בעלי מקצוע
קבלן מקצועי מכיר היטב את בעלי המקצוע לסוגיהם, את יכולתו המקצועית של כל אחד מהם ואת תעריפיהם. יש לו ניסיון רב בסגירת הסכמים עם קבלני משנה. הוא יודע איך לדבר ולהתמקח איתם ולכן הוא זה שמסוגל להשיג בעלי מקצוע משובחים יותר וזולים יותר. זהו, אגב, גם האינטרס שלו. היזם, בדרך כלל , הוא חסר ידע בבניה, ויש קבלני משנה המנצלים זאת לעיתים לטובתם. באין עליהם פיקוח של קבלן ראשי , הם מחייבים על תוספות שאינן מצדיקות חיוב ועלולים לחסוך לעצמם זמן וכסף דבר שעלול לפגום במערכות השונות. פגמים אלה, מתגלים בדרך כלל אחרי הגמר, ועלות התיקון שלהם אז גבוהה הרבה יותר.
תיאום מערכות
פרויקט של בניה הוא מסובך במיוחד בשל מספרם הרב של בעלי המקצוע בשטח כשכל אחד מהם חייב לעבוד בתאום מלא עם האחר. לכן, בכל פרויקט בניה חייב להיות אדם אחד שמסוגל לקרוא נכון את התוכניות ולתאם את לוחות הזמנים של בעלי המקצוע השונים. פרט קטן כמו הכנת מקום במטבח למקרר מקצועי המחייב רצפת בטון, נקודת חשמל ונקודת ניקוז מים, דורש תאום בין חמישה בעלי מקצוע לפחות – איש המקררים , החשמלאי, הבנאי, הרצף, ואיש האינסטלציה.
הקבלן אחראי לתאום הזה. כי כשאיש המקררים יגיע לשטח עם המקרר, ויסתבר שהרצף אומנם ריצף אבל מערכות החשמל והמים לא הותקנו- עלות "תיקון התקלה" תהיה יקרה מאוד. קבלן טוב, לפני שהוא מרים את הפטיש הראשון , עורך תרשים זרימה ולוחות זמנים של כל בעלי המקצוע בשטח. כשתהליך הביצוע מתוכנן בקפידה, כשלוח הזמנים בנוי נכון, כשיש תאום בין בלי המקצוע השונים – אזי הביצוע יהיה זול הרבה יותר ויהיה קל ופשוט לעמוד בלוח הזמנים.
חשבונות והתחשבנויות
כשאתה מעסיק קבלן, אתה חוסך לעצמך את כל הטרדה וההוצאות של הניהול הכספי בביצוע הפרויקט. אינך צריך להתמודד עם כל אחד מקבלני המשנה, לבדוק אינספור חשבוניות, להעביר עשרות שיקים ולעקוב אחרי כל הנהלת החשבונות. כשאין קבלן בשטח ומתגלה בעיה בצביעה למשל, יאשים הצבע את הטייח, הטייח את הבנאי, הבנאי את מפעל הלבנים ומפעל הלבנים את המוביל ש"דפק" את הסחורה בהובלה. כשאתה מעסיק קבלן , הוא מחויב על פי החוזה לפתור את הבעיה ולתת לך מוצא באיכות גבוהה, ולך יש כתובת אחת ברורה לכל טענה.
פתרונות מקצועיים בשטח
גם שהתוכניות מושלמות ובעלי המקצוע מעולים, מתעוררות תקלות בשטח. קבלן טוב ומנוסה מצוי בדרך כלל בכל תחומי הבניה, והוא זה שמסוגל לפתור כל בעיה טכנית שמתעוררת בין בעלי המקצוע השונים בדרך המהירה והזולה ביותר. ותקלות מתעוררות תמיד. אבל תמיד.
אם השתכנעתם והחלטת להעסיק קבלן ראשי, חובתנו להזהיר אתכם מכמה מוקשים אפשריים. ושלא יעלה על דעתכם חלילה, לוותר על חוזה מחייב ברור ומפורט. שיטת ההתקשרות הטובה ביותר עם קבלן היא "עסקת חבילה" . על סמך התוכניות וכתב הכמויות מגיש הקבלן הצעת מחיר. מחיר זה כולל את החומרים, את שכר בעלי המקצוע ואת שכרו שלו. בתמורה הוא מתחייב לבצע את הפרויקט "ממסד עד מפתח" עד לתאריך יעד מוסכם. הקבלן שוכר את קבלני המשנה והוא גם אחראי להם מבחינה מקצועית וכספית. היתרונות הגדולים של השיטה הם שהמחיר הסופי ידוע מראש וקשה יותר להיכנס להרפתקאות ושאחריותו של הקבלן ברורה וחד משמעית. זהו חיסכון עצום במשאב היקר ביותר שלנו – הבריאות, ובמילים של חולין זה חוסך כאבי לב, בטן וראש. יש בשיטה גם מספר מוקשים ואנחנו ממליצים חד משמעית, לעגן כל אחד מהם לסעיף בחוזה ההתקשרות עם הקבלן:
–הוסיפו סעיף שמאפשר שינויים ותוספות במהלך הבניה.
-דאגו שהמחירים יהיו צמודים למחיר היחידה של המפרט הטכני.
-חומרים: עגנו בסעיף את הזכות לדרוש חומרים חילופיים אם המהנדס, האדריכל או המפקח, ימליצו על כך.
-ביטוחים וערבויות: דרשו הצהרה חתומה על היות הקבלן מבוטח בגוף החוזה.
-אם אתם מפקידים בידי הקבלן סכומי כסף גדולים מראש, דרשו גם ערבות בנקאית או שטר ערבות.
-איחור במועד הגמר: דאגו לפיצוי הולם עבור כל איחור במועד הגמר שנקבע בחוזה.
-תיקון פגמים וליקויים: דאגו לסעיף שמחייב את הקבלן לתקן באופן מיידי כל פגם או ליקוי שיתגלה במהלך הבניה ובמשך השנה הראשונה לפחות לאחר סיום הפרויקט.
-פינוי פסולת: דאגו לסעיף המחייב את הקבלן לפנות כל פסולת בניה שנותרה בשטח.
הכותב: אלון חסקי, מנכ"ל ובעלים חסקי ייזום בנייה והשקעות בע"מ
