האם עיריית קרית ביאליק מנסה למנוע מתושביה מימוש זכויות בתמ"א 38/2 במתכונת של הריסה ובנייה מחדש?
לפני כשנה הפקידה העירייה בוועדה המחוזית תוכנית למימוש זכויות בנייה בתוכנית תמ"א 38 ברחבי העיר. בין הסעיפים פורסמה הגבלה האומרת שלא יינתנו זכויות תמ"א 38 לבניינים ישנים ששטחם פחות מ-300 מ"ר ושאינם מעל שתי קומות, כלומר: הזכויות יינתנו רק לבניינים של שלוש קומות ויותר. כעבור מספר חודשים הגישה העירייה התנגדות לתוכנית של עצמה ודרשה גם להגדיל את מספר מקומות החנייה ב-1.5 אחוז לדירות חדשות שייבנו במסגרת תמ"א 38, כך שלכל דירה תוקצה חנייה וחצי במקום חנייה אחת כפי שהיה עד כה.
קבלנים, איתם שוחחנו, אמרו כי הם המומים לנוכח התיקון החדש שהציבה עיריית קרית ביאליק, שעד לפני חודשיים עבדה לפני תוכנית כוללנית לתמ"א 38. קבלנים, שרכשו מגרשים ונמצאים במשא ומתן עם דיירים, הגישו ערר לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. הדיון בוועדה צפוי להתקיים ב-14 במאי.
רקע: תמ"א 38 היא תוכנית ממשלתית שמטרתה לאפשר חיזוק של מבנים מפני רעידות אדמה, על פי העיקרון שמימון הבנייה והחיזוק יבוא מהתוספת באחוזי הבנייה ובניית דירות חדשות.
יצוין, כי גם עיריית קרית מוצקין הגישה תוכנית דומה לפני כשנה. בדיון בוועדה המחוזית, שאמורה הייתה לאשר את התוכנית, הצהירו מהנדס עיריית קרית מוצקין רוני טובי ומהנדס הוועדה המקומית משה יבין, כי נפלה טעות סופר בניסוח התוכנית הראשונית וכי הכוונה מלכתחילה הייתה לבניינים של שתי קומות ויותר, לכן התוכנית תוקנה בהתאם.
קרית ביאליק חווה פריחה נדל"נית בזכות ההתחדשות העירונית ובזכות הסכם הגג הענק והבנייה בשכונת אפק החדשה. שכונת סביניה תמיד הייתה ועודנה אטרקטיבית למגורים. בתוכנית שהגישה קרית ביאליק נכתב, כי היא רוצה לשמר את הצביון המקורי של השכונות הוותיקות המתאפיינות בבנייה נמוכה ולא לאפשר פגיעה בתושבים. לטענת העירייה, מתן אחוזי בנייה למגרשים בודדים יפר את הצביון הזה וההגבלה לתמ"א 38 הריסה צומצמה לאזורים בודדים בלבד.
בקרית ביאליק כיום יש עשרות פרויקטים המבוססים על הריסה, על פי המדיניות הקודמת של הרשות המקומית, ברחובות: חניתה, הנרקיסים, אפרים, זינגר ושדרות ירושלים.
החלום ושברו
תושבים צעירים בשכונה הוותיקה, שחלמו יום אחד לשיפור באיכות מגוריהם, התעוררו השבוע. אחת מהם היא מור רייטר שפנתה לראש עיריית קרית ביאליק אלי דוקורסקי וטענה כי התוכנית, כפי שמקדמת אותה העירייה, מונעת ממנה להתקדם באיכות מגוריה.
רייטר, בת 35, אמא לשני ילדים, קטנים עברה להתגורר בקרית ביאליק לפני מספר שנים. היא רכשה דירה בבניין של שתי קומות מתוך ידיעה שבעתיד תוכל לממש את זכויות הבנייה באמצעות תמ"א 38 הריסה. כשרייטר גילתה כי העירייה יכולה למנוע זאת, כבר חלף מועד הגשת ההתנגדויות.
כך כתבה רייטר לדוקורסקי: "לפני כשנה רכשנו דירה בביאליק הוותיקה לאחר חיפוש ממושך אחר דירה מתאימה באזור הקריות. החלטנו להישאר בקרית ביאליק, בה גרנו כשנתיים קודם לכן בשכירות, בעיקר בזכות התחושה שכאן משקיעים יותר בתושבים. כך לפחות סברתי בזמנו. הדירה שרכשנו נמצאת בבניין ישן מאוד, שנבנה בשנת 1952 והוא בן שתי קומות וארבע דירות. את הדירה רכשנו בידיעה כי נוכל בהמשך הדרך לשפר את תנאי הדיור ולחזק את הבניין מפני רעידות אדמה במסגרת תוכנית תמ"א 38. לכן מיד עם הרכישה פניתי למספר קבלנים לצורך בדיקת היתכנות לתמ"א 38. אחר בדיקות מקיפות שנערכו נמצא, כי הבניין אכן עומד בקריטריונים לתמ"א 38 וניתן להגיש בקשה לוועדה. כל הדיירים היו מעוניינים בפרויקט, ולאחר שנבחר הקבלן המתאים לכך, הוכן הסכם והחלה עבודת האדריכל על תוכניות הבנייה להגשה לוועדה".
רכטמן מוסיפה במכתבה: "נודע לי, כי לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה הוגשה תוכנית, לפיה לא יאושרו בקשות לתמ"א 38 בקרית ביאליק בבניינים המונים פחות משלוש קומות. נשגב מבינתי מדוע עיריית קרית ביאליק מבקשת לפגוע בתושביה על פי קביעה כה גורפת וכוללנית, כאשר בבסיס טענותיה 'שמירה על איכות ורמת החיים של תושבי העיר'.
"האמנם? כיצד מגורים בבניין בן 66 שנים, אשר אינו עומד בתקן 413 – עמידות מבנים ברעידות אדמה, שתשתיות הביוב שלו ישנות ולא מספקות, הדירות חסרות חדרים ממוגנים, הקירות מבפנים ומבחוץ סדוקים ושבורים ואין מעלית או חניות מסודרות – כיצד כל אלו עומדים בקנה אחד עם המטרה 'לשמור על איכות ורמת החיים של תושבי העיר?'… לא ייתכן שבקריה אחת ניתן יהיה ליהנות מהזכות לתמ"א ובקריה הצמודה לה לא, ומדוע תושבי העיר לא מודעים לכך כלל וכלל? בקביעת תנאי הסף שוללת עיריית ביאליק באופן אוטומטי ממאות תושביה את הזכאות לתמ"א, זכות שניתנה על ידי המדינה, בלי לבחון כלל את המקרה לגופו ובלי להשאיר שום מקום לשיקול דעת".
רייטר הוסיפה: "כמוני, ישנם אלפי משפחות צעירות שמבקשות לרכוש דירות ראויות במיטב כספן, ואין זה סוד שזוהי המצוקה הגדולה ביותר של הדור הצעיר. רבים ממכריי רכשו דירות במסגרת תוכנית תמ"א כזו או אחרת או שידרגו את דירתם ושיפרו את תנאי הדיור ורמת חייהם באופן זה. בידינו הבחירה, ולכן אני פונה אליך, מר דוקורסקי, כעומד בראש העיר וכמי שמתווה את מדיניות העיר, ומבקשת, בשם אלפי התושבים שייפגעו, אם תוכנית העירייה תתקבל כלשונה, לתקן את התוכנית ולהסיר את המגבלה הדרקונית והגורפת הזו". סיכמה רייטר.
הקבלנים זועמים
קבלן מהקריות: "חד משמעית, ביאליק הצהירה כי היא לא מעוניינת בתמ"א 38 הריסה בשטחה. התנאי שהיא מציבה – רק לבניינים של לפחות שלוש קומות – הוא לא ריאלי. אף יזם לא יהרוס בניין של שלוש קומות עם חמישה או שישה דיירים, כי אין היתכנות כלכלית. העירייה טוענת שהיא בעד התושבים, אך מנגד מונעת מהם לממש זכויות שהמדינה נתנה להם. אם זו המדיניות החדשה, קבלנים לא יגיעו לביאליק. אני הקפאתי את כל הפרויקטים שלי בעיר".
יזם אחר: "דוקורסקי אומר 'תעשו פרויקטים של עיבוי, בינוי וחיזוק', אך הפתרונות של הריסה טובים יותר: מתכננים את הבניין מחדש, נותנים פתרון מעולה לחניות, לא בונים ממ"דים על כוורות. בסופו של דבר העיבוי הוא רק שיפוץ".
הקבלן דורון לונדון: "כיזם וכקבלן בניין, הבונה זה 25 שנים ברחבי הקריות, לא זכורה לי תקופה, שבה חוסר הוודאות התכנוני של פרויקטים ומיזמי נדל"ן היה כה גדול. עידן אי הוודאות לא עושה טוב לאף צד – לא ליזמים, לא לבעלי הקרקעות ובעלי הדירות הישנות, לא לרוכשי דירות פוטנציאליים ולא לקברניטי העיר ולוועדות התכנוניות, האמורות להוציא היתרי בניה. נוצר היום מצב אבסורדי שפרק הזמן שלוקח היום להוציא היתר בנייה הוא פי שלושה מפרק הזמן שמשך הבנייה אורך בפועל, ואני לא מדבר על מגדלים של עשרות קומות ומאות דירות, אלא על בנייני בוטיק של 12-10 דירות.
"נכון להיום, אני מעורב בייזום של מספר פרויקטים במסגרת תמ"א 38 ברחבי הקריות, חלקם נמצא בתחומה של קרית ביאליק, ובחלקם אני ממתין להיתר בנייה יותר משנתיים. נכון להיום, אינני יכול לנקוב בתאריך שבו אני אמור לקבל את ההיתרים והתחלת הבנייה בשטח. נוצר מצב אבסורדי של ניגוד אינטרסים לכאורה בין מדיניות הממשלה לבין הרשויות המקומיות. הרשויות המקומיות עושות ככל שביכולתן למנוע ולטרפד את יישום תמ"א 38. אני שומע חדשות לבקרים טענות וסיסמאות פופוליסטיות על 'התעשרות הקבלנים', 'עשיית הון על גב התושבים', 'בצע כסף' ו'רמיסת זכויות התושבים' – אין כלום באמירות האלה. צריך לזכור שאנחנו לא בעלי המגרשים בקריות, אנחנו רוכשים אותם במיטב כספינו ומחירם נקבע אך ורק על פי זכויות הבניה המקסימליות המוקנות לאותם מגרשים ושייכות לבעלי המגרשים והדירות הישנות, ולא לנו.
"התוכנית של עיריית קרית ביאליק פוגעת במאות בעלי דירות ישנות בבניינים ישנים של עשרות שנים ומונעת מהם את האפשרות לשדרג את דירתם הנוכחית לדירה חדשה, גדולה יותר, עם ממ"ד, מרפסת, מחסן וחנייה (שלא קיימת ברוב הבניינים הישנים). כל אלה מעלים את שווי הדירה הנוכחית במאות אלפי שקלים. הייתי שואל את ראש העירייה האם ידוע לו כמה שנים זוג צעיר במדינת ישראל צריך, לעבוד על מנת שיוכל לחסוך מאות אלפי שקלים? אז איפה פה בדיוק הדאגה לתושבי העיר? לי זה לא ברור".
"העירייה תגן על תושבי העיר"
ראש העירייה, אלי דוקורסקי: "העירייה קבעה אזורים, בהם תיאסר הריסת מבנים לצורך תמ"א 38, ובאזורים אלה יופעלו הזכויות המיטיבות לפי תוכניות קיימות. העירייה קבעה אזורים בעיר, בהם יישמרו הצביון השקט והבנייה הנמוכה. העירייה תגן על תושבי העיר ואיכות חייהם, באיזון שבין התעשרות הקבלנים לבין שמירה על התושבים ואיכות החיים הגבוהה בקריה, בחרנו בתושבים. תוכניות ק/130 וק/130ב' המאושרות מאפשרות חיזוק מבנים בדרך של הריסה ובנייה חדשה, ואלה יחולו באזורים הכלולים בתוכנית. תוכניות חיזוק קלאסי של בתים על קומות יחולו בכל שטחי העיר".
יו"ר הועדה מקומית לתכנון ובנייה קריות, יוסי אזריאל: "ניסיון העבר לימד אותנו שעיקר הבעיה הוא משדרות ירושלים ועד לשדרות בן גוריון. אלה אזורים צפופים מאוד בביאליק הוותיקה. אנחנו עובדים בשיקול דעת – האם נכון על מגרש של 900 מ"ר שייבנו תשע יחידות דיור או 17 יחידות דיור, מבחינת ההשפעה על הסביבה, התשתיות והחנייה? מי שלמד את תוכנית הבנייה ק'130 שאנו מקדמים מול תמ"א מבין שזכויות הבנייה בתוכנית הזאת הן כמעט זהות, ועדיין הקבלנים מקבלים הקלות בזכויות הבנייה. גם בתוכנית הזאת ניתן להרוס ולבנות מחדש. הבעיה היא שהם רוצים יותר רווח בזכויות בנייה ולכן מכוונים לתמ"א. כולם מביאים את קרית מוצקין כדוגמה, אבל מוצקין הציבה את התנאי לכל חלקי העירץ אנחנו תחמנו רק את החלק שנראה בעינינו בעייתי, היכן שיש מצוקת חנייה ותנועה".
לשאלה – האם הוא אינו רואה ניגוד אינטרסים בין התוכנית הממשלתית לבין הוראות התוכנית, השיב אזריאל: "אנחנו שאבנו את הסמכות הזאת מתוך סעיפי התמ"א. בכל הבניינים באזורים הללו יכולים לבצע התחדשות וגם להרוויח".
