אושרה בקריאה ראשונה הצעת החוק של חברת הכנסת אורלי לוי-אבקסיס לרכישת דירה ראשונה ב-90 אחוז משכנתא. על פי ההצעה, זוג שיבקש לרכוש דירה ראשונה יזכה להטבה שלמעשה מקטינה את הצורך בהון עצמי ל-10 אחוז בלבד.
בענף ייעוץ המשכנתאות נערכים ליום שאחרי. אם החוק יאושר, הדאגה העיקרית תהיה מהחזר תשלומים חודשי גבוה מאוד. מנכ"ל עמית למשכנתא, עופר סורסקי, מסביר שהשלב הראשון בתהליך הוא החלטה נכונה ומושכלת בנוגע להחזר החודשי הנוכחי והעתידי ורק לאחר מכן נוכל להחליט על גובה המשכנתא בה נוכל לעמוד.
במצב החדש זוגות יוכלו לרכוש דירה?
"בשנת 2012 הגביל בנק ישראל את אחוז המימון המקסימלי ל-75 אחוז בלבד משווי הדירה הנרכשת. נוצרה מגבלה כלכלית, כשלצעירים בעלי יכולת השתכרות גבוהה לא היה ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה. כיום לדירה בשווי של 1.6 מיליון שקלים צריך 400 אלף שקלים הון עצמי. כלומר גם אנשים שעובדים ומרוויחים יפה (אך אינם יכולים לקבל עזרה מההורים) מתקשים להגיע ליעד שהציבו הבנקים ולמעשה, אותם אנשים, על אף הכנסתם הגבוהה, לא יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה. הצעת החוק של חברת הכנסת אורלי לוי-אבקסיס תאפשר לזוגות אלו למנף את ההון העצמי הנמוך שברשותם ולהצטרף גם כן לשוק הרוכשים".
סיכוי וסיכון
לדברי סורסקי, לצד הבשורה קיימים גם סיכונים. "90 אחוז מימון משכנתא מאפשר מצד אחד למשפחות רבות להגשים את חלום הדירה, אולם מצד שני חושף את הרוכשים החדשים לסיכונים גבוהים מאוד, וזאת בשל החזר החודשי הגבוה הנגזר מהמשכנתא הגבוהה המתאפשרת באמצעות 90 אחוז מימון. בנוסף, יש לקחת בחשבון את ביטוח EMI המייקר את המשכנתא בעשרות אלפי שקלים נוספים.
"הצעת החוק למימון משכנתה ב-90 אחוז לא תעצור את עליית המחירים, היות שהביקוש יגדל על ההיצע הקיים בקצב הבנייה, ושכהביקוש עולה, המחירים עולים בהתאם".
שלא יעבדו עליכם
רוב משקי הבית בישראל אינם מודעים לחשיבות הפרמטרים השונים שעליהם לקחת בחשבון בעת תכנון תוכנית המשכנתא שלהם בטווח הקצר ובטווח הארוך.
סורסקי: "דירה זו העסקה הכי גדולה שאדם עושה בחייו. במשכנתא יש מסלולים רבים והבנק יתאים את הרכב המסלולים בראש ובראשונה לטובת מקסום רווחיו. משק בית ממוצע מקבל החלטה שרירותית על ההחזר החודשי המועדף עליו, ובדרך כלל – בהתאם לשכר הדירה אותו הוא רגיל לשלם. לאחר מכן הוא מחלק בצורה שרירותית את המשכנתא לשניים עד שלושה מסלולים, על פי מה שהמליץ לו היועץ בבנק וממשיך במו"מ על ריביות המשכנתא ועד לחתימה על טופסי המשכנתא בבנק".
סורסקי מדגיש כי היציבות, הביטחון והחיסכון לאורך השנים הם קודם כל נגזרת של הרכב המסלולים האופטימלי המתאים לכל משפחה בהתאם לרמת ההכנסה ותחת ההחזר החודשי המותאם לה ורק לאחר מכן מריביות המשכנתא.
כמה תעלה דירת 4 חדרים בקרית מוצקין?
מה תפקידו של יועץ המשכנתאות בהליך?
"קודם כל צריך להבין כי היועץ בבנק מייצג בראש ובראשונה את הבנק שמשלם לו את המשכורת. כשחותמים עם הבנק על עסקה של מאות אלפי שקלים ולפרקי זמן של עשרות שנים, כל המלצה שגויה וכל תכנון לקוי עלולים לעלות ביוקר בטווח הארוך.
"לווים רבים מתייחסים להחזר הראשוני בלבד בלי להבין את היתרונות, החסרונות והסיכונים הטמונים בכל מסלול ממסלולי המשכנתא. רק לאחר שמכירים היטב את המסלולים השונים יש להתאים את המשכנתא לסיפור הכלכלי של המשפחה וגם אז לבחון מספר חלופות תוך ניתוח השפעות מדד המחירים לצרכן ועליות ריבית בעתיד. הסיפור הכלכלי הוא בעצם כל המשתנים הכלכליים אשר ישפיעו על ההתנהלות הכלכלית של המשפחה בעתיד: קרנות השתלמות צפויות, סיום הלוואה לרכב, ילד קטן אשר יסיים גן פרטי בעוד שנתיים ויפנה אלפי שקלים בחודש לתקציב המשפחתי, אירועים משפחתיים ועוד.
"הבנקים למשכנתאות הם גופים עתירי ידע וניסיון אשר בודקים את החזרי המשכנתא שלכם תחת מגוון רב של הנחות כלכליות משתנות וכל זאת על מנת למקסם את רווחיהם, לכן אסור להקל ראש בתכנון נכון של המשכנתא עד לקבלת המשכנתא הבטוחה, היציבה והחסכונית לה אתם זכאים".
