בית / קריות / נדל"ן קריות / לאור פרשת ענבל אור: איך מפחיתים סיכונים בקבוצות רכישה

לאור פרשת ענבל אור: איך מפחיתים סיכונים בקבוצות רכישה

עו"ד ירון טיקוצקי, שותף מייסד  ממשרד  דורון טיקוצקי קנטור גוטמן  צדרבוים המתמחים  בנדל"ן, במיסוי, ובייצוג קבוצות רכישה,  ריכז מספר טיפים ממה להיזהר ולשים לב כשמצטרפים לקבוצות רכישה

  • מי העומד  מאחורי קבוצת הרכישה ומה הרקע  של  בעלי העניין  ?חוסר שקיפות  והסתרת מידע צריכים להדליק נורית אדומה . 
  • ניהול מקצועי של הקמת הפרויקטקרו מקרים  שמארגן קבוצת הרכישה  הסתפק בשיווק  של הקרקע לחברי הקבוצה ולאחר מכן יצא  מן המשחק  תוך שהוא מותיר אותם " עזובים  לנפשם" בלי יכולת ממשית להוציא את הפרויקט לפועל. חשוב להצטרף רק לקבוצות שבהן מארגן הקבוצה הנו בעל יכולת וניסיון מוכחים בניהול הקמת פרויקטים בסדר גודל דומה (יש כיום פרויקטים גמורים רבים וניתן לבקש מהמארגן דוגמאות לפרויקטים שנוהלו על ידו והסתיימו בהצלחה).
  • ירון טיקוצקי: קרטיד תמונה סטודיו שולמן
    ירון טיקוצקי: קרטיד תמונה סטודיו שולמן

    היבטי מימון –בטרם הצטרפות לקבוצת רכישה יש לבדוק האם טופל נושא מימון הקמת הפרויקט ומהו הבנק או המוסד הפיננסי המוכן ללוות את ההקמה. אמנם, קורה לא אחת כי בשלב גיבוש קבוצת הרכישה, טרם נסגר נושא מימון הפרויקט. זהו מצב פחות  רצוי, אולם לא בהכרח  צריך להרתיע מהצטרפות לקבוצה, ובלבד שהגורם המארגן והאמור לנהל את ההקמה הוא בעל ניסיון מוכח בהקמת פרויקטים, ויכול להצביע על פרויקטים אשר הוקמו במימון בנקאי ונוהלו על ידו. חשוב להבין  שללא ליווי בנקאי, לא יוכל פרויקט הקמת בית מגורים על ידי קבוצת רכישה, לצאת את הפועל. 

  • בדיקת המסמכים המשפטיים – יש להעביר לבדיקת איש מקצוע את כל סט המסמכים המשפטיים (הסכמי שיתוף, הסכמי בניה, הסכמי סיחור אופציה, הסכמי ייצוג משפטי) ולוודא כי מדובר במסמכים השומרים על זכויות של כל חברי הקבוצה. יש לבחון את ההסכמים ולקרוא אותם בעיון על מנת לוודא כי הם אינם מאפשרים לחלק מסוים מחברי הקבוצה, יכולת לסכל או לעכב את השלמתו של הפרויקט. חשוב שההסכמים יקנו לגוף המנהל את הפרויקט, זכויות למכור את זכויותיו של גורם מעכב שכזה, באופן שיאפשר את השלמת הפרויקט. בלשון אחרת – הסכמים נוקשים, אינם בהכרח חיסרון. בקבוצת רכישה הם חשובים
  • השוואת מחירים – חשוב וכדאי להשוות בין אומדן העלות של דירה גמורה בפרויקט של קבוצת רכישה, לבין מחירה בשוק של דירה דומה שאותה ניתן לרכוש מחברה יזמית, בעסקה "רגילה". במידה שפער המחירים איננו מהותי (לפחות 15%), מומלץ לשקול אם ההצטרפות לקבוצת רכישה כדאית בכלל.
  • תכנון אדריכלי –חשוב ורצוי לבדוק גם את התכניות האדריכליות של הבניין בכלל, של הקומה בה אמורה להיות הדירה הרלוונטית, ושל הדירה עצמה.
  • בדיקת מאפייני המשתתפים האחרים בקבוצה –יש לדעת כי גם במקרה שמי ששוקל להצטרף לקבוצה אינו מתכוון לגור בדירה שתוקצה לו, חשוב מאד שיבחן, לפני קבלת החלטה אם להצטרף לקבוצה, מיהם חברי הקבוצה האחרים. בסופו של יום המדובר ביציאה לדרך משותפת ארוכה וחשוב לצאת אליה בלוויית חברים נכונים, אשר מסוגלים, מבחינת יכולתם הכספית, להשלים את התהליך וצפויים להיות מאושרים על ידי הבנק המממן, ומתאימים (מבחינת אופי ההתנהלות שלהם) לחבר השוקל הצטרפות לקבוצה. רצוי לבדוק כי מדובר בקבוצת אנשים נורמטיביים, סבירים ורציונאליים.
  • ניהול כספי הקבוצה –לצורך שקיפות וניהול נכון ומניעת סכסוכים עתידיים בין חברי הקבוצה, מומלץ  כי כספים המשולמים על ידי חברי הקבוצה לא יוחזקו בידי הגורם המארגן עצמו, אלא בחשבון נאמנות מיוחד של עורך הדין המלווה את הקבוצה.

 

בדוק גם

מושיק גלאמין (צילום: דני מילר)

סטנדרט חדש במחיר למשתכן: מעצב על נבחר לפרויקט שובל מגורים

מעצב העל מושיק גלמין נבחר לעצב את פרויקט הבניה של חברות הבניה: שובל מגורים וסלעית-טובולוסקי …

"פרויקטים כאלה נראו עד כה רק בתל אביב". פארק הרקפות (הדמיה: OLIN)

הפנינג מכירות בפרויקט פארק הרקפות בקרית ביאליק

ההפנינג ייערך ביום רביעי, ה-6 בספטמבר ועד יום ה', ה-7 בספטמבר, בין השעות: 10:00- 20:00

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *