יום שני , ספטמבר 24 2018
בית / גליל מערבי / הבית של העסקים / מיחזור משכנתה

מיחזור משכנתה

צילום אילוסטרציה
צילום אילוסטרציה פאנתרמדיה

עונת המחזורים החלה ובגדול. אחרי שתי ירידות ריבית רצופות, רבים מהאנשים בודקים אפשרות למיחזור משכנתה. על פניו נראה כי כל מי שלקח משכנתה אי פעם, צריך לעשות מחשבה מחודשת לגבי התמהיל וגם כמובן לגבי הריביות. בכל אופן, אנחנו חושבים שהנושא מצריך מידע הרבה יותר מפורט ולכן רצינו לתת לכם כמה כללי אצבע בשביל שיהיה לכם לפחות מושג כללי לגבי הנושא.

 איך יודעים שכדאי למחזר?
זו השאלה הכי חשובה. אנחנו צריכים להגיע להחלטה ברורה ומסודרת שהמיחזור חוסך לנו כסף.ברגע שהבנתםאת זה, זה הזמן להתקדם בתהליך. בשביל לעשות את זה יש לחשב כמה תעלה לכם המשכנתה בסוף התקופה (לכל אורך השנים) ואחרי שקבעתם החזר חודשי ותמהיל, אתם צריכים לחשב עכשיו את התשלומים עד סוף המשכנתה לתמהיל החדש. במצב כזה אתם תוכלו לדעת מה "הרווח" שלכם כביכול (אנחנו אומרים כביכול, כי ברגע שממחזרים בדרך כלל מסלולים משתנים, וקשה מאוד לאמוד את החיסכון).

מה עם עמלת הפירעון?
עמלת הפירעון נקבעת על ידי הבנק על בסיס הפרשי הריביות בין הריבית שלקחתם לבין הריבית במשק כיום. על עמלה זו אין שום משא ומתן עם הבנק. יחד עם זאת, חשוב לחשב אותה כאשר אתם בונים את התמהיל שלכם ולקחת אותה בחשבון כאשר מחשבים "חיסכון לאורך התקופה", מכיוון שאתם לא משלמים אותה מזומן אלא פשוט מוסיפים אותה ליתרת הקרן. השוואת מסלולים.

כפי שהזכרנו בחלק הראשון, לא ניתן לדעת כמה החיסכון יהיה במדויק אלא ניתן להעריך בלבד. אמנם כאשר ממחזרים מקבועה לא צמודה לקבועה לא צמודה, ניתן בקלות לדעת מה יהיה החיסכון (הרי היא לא מושפעת מאף משתנה אחד כמו מדד וריביות). אבל ברוב המקרים, אנחנו לוקחים תמהיל שונה ממה שהיה לנו בעבר (וזה בסדר גמור וכך זה אמור להיות כי ציפיות המשק משתנות), אנחנו כבר לא יכולים לדעת אם ההחלטה שלנו נכונה ולכן אנו חייבים להיזהר מחישוב החיסכון לטווח הארוך אלא אנחנו צריכים להבין מה קרה למבנה ההלוואה והאם על בסיס ציפיות העתיד אנחנו רואים בסוף חיסכון. לא לחזור על טעויות עבר. כאשר אתם באים לבנות את התמהיל החדש אתם חייבים לבדוק איך התמהיל הקודם שירת אתכם ומה היו הביצועים שלו. למה אנחנו אומרים את זה? כי אנחנו אותםבני אדם שבנינו את התמהיל הקודם, ואם אחרי מספר שנים של המשכנתה אנחנו

מבינים שלקחנו מסלולים לא טובים, בחרנו את התמהיל או מחוסר ידע או מביטחון שאנחנו יודעים מה יהיה ואנחנו מכירים את ציפיות השוק. אם התמהיל הקודם עבד בצורה טובה בשנים האחרונות אז זה אומר שאתם מבינים עניין והציפיות שלכם היו נכונות וכעת אתם פשוט משנים את הציפיות או יכולים ליהנות מריבית נמוכה ולכן אתם ממחזרים – מצבכם נהדר. אבל אם המשכנתה לאשירתה אתכם נאמנה ובשנים האחרונות שילמתם יותר ממה שהייתם אמורים לשלם אז כנראה שלא הבנתם נכון את השוק או שפעלתם על בסיס התנהגות דומה ולכן בחרתם בתמהיל שלא הולם את ציפיות השוק רק על בסיס רגש ופחד. אנחנו מניחים שנשארנו אותם האנשים עם אותה נטייה טבעית לבחור בתמהיל מסוים בגלל פחד / רצון "לנצח" את השוק / הבנה לא נכונה של השוק וכד'.

הדברים האלו הולכים איתנו קדימה לאורך כמעט כל ימי חיינו ולכן חשוב שאם מישהו לא לקח משכנתה טובה בעבר (ואין לזה קשר לריביות), ויש סבירות גדולה שהוא יטעה שוב ולכן הוא בהחלט צריך לשקול להיוועץ ולהיעזר באנשי מקצוע. לסיכום, מיחזור משכנתה אינו נושא פשוט, הוא מעט שונה ממשכנתה לרכישה ויש להיערך אליו בזהירות ובשיקול דעת.

באדיבות משרד התיווך "פרימיום נכסים", ליאור משה ושניר פריינטה יועצי נדל"ן בכירים.

 

בדוק גם

עו"ד אטיאס וע"ד שלוש (צילום: יעקב מדר)

שותפים חדשים בפירמת עורכי הדין אושרי שלוש

פירמת עורכי דין אושרי שלוש מנהריה, מינתה את עו"ד אסף רוזנצוייג לשותף. בנוסף הצטרף למשרד עו"ד …

גולן עזריה. "מאז שאני זוכר את עצמי עסקתי במספרים" צילום: יח"צ

המפתח שלכם לחיסכון

משכנתא זה לא משחק, וכדי להיכנס לבית חדש עם מינימום התחייבויות בתנאים הכי טובים, כדאי לכם להצטייד ביועץ אישי * גולן עזריה, עם ניסיון עשיר בתחום ובשוק ההון כולו, מסביר איך הוא יכול לעזור לכם (והוא יכול!) ומדוע זה משתלם

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *